亚马逊的全食超市交易将重塑购物中心

亚马逊(Amazon)以137亿美元收购全食市场(WholeFoodsMarket)所带来的影响，将远远超出杂货店的范畴，有可能重塑整个美国城镇和郊区购物区的零售区域。

不久前，典型的美国条形购物中心有一家音像店、一家音乐商店和一家超市。然而，Napster和iTunes杀死了附近的音乐商店，Blockbuster的9000家视频商店被Netflix杀害，现在当地的杂货店将进行一次改头换面。这是一个变化，它将重新设想我们如何购物和创造商业房地产投资机会。

亚马逊对全食的追逐极大地改变了美国价值6740亿美元的食品市场。在交易宣布的当天，从沃尔玛(Walmart)、Costco到克罗格(Kroger)和发芽(Sprouts)农场主市场(Sprouts Farmers Market)等各方面的竞争对手总共损失了220亿美元的市场价值。这一亏损的出现是因为投资者预计亚马逊将彻底改变食品杂货店业务。

亚马逊有什么可怕的？它使它与之竞争的每一项业务都有效率，将浪费挤出供应链，压缩整个行业的利润率。现在，全食公司在42个州的450家门店将在2007年成立的亚马逊新鲜食品配送部门的基础上，成立一个全国性的食品杂货配送中心。

所有的全食店都不会关门，但它们会变的。是的，顾客们总是想要一家邻里商店来体验某些东西的触觉、气味和感觉--在晚宴上买牛排，吃新鲜的糕点和新鲜的生菜。然而，亚马逊不会以过多的纸巾和地板清洁产品，甚至干货，如意大利面或罐装豆子，购买高价的市中心房地产。这些物品的数量将从区域仓库设施存储和分发，可能会自动使用预测模型直接运往客户。因此，一个典型的全食商店的平均规模很可能会缩小，美国各地的平均杂货店也是如此。

对于那些不喜欢网上购物或者不喜欢去商店购物的人来说，有些超市将保持不变。然而，大多数竞争对手都将适应亚马逊模式，缩小他们的足迹，增强在线能力，以提高效率和自动化程度。大型食品店现在必须改变自己的商业模式，否则就会走恐龙的老路。

这将对商业房地产造成巨大的破坏，因为无数的超市倒闭，其他的改造以占用更小的足迹，有些搬到新的处所。2008年金融危机之后，随着信贷枯竭，无数超市倒闭，房地产价格暴跌，美国数以千计的汽车经销商破产，我们也看到了类似的混乱。对陷入困境资产的投资者来说，在食品杂货行业重复这种动态将是一个重要的机会。例如，在诺斯斯塔尔商业合作公司(NorthstarBusinessPartners)，危机后，我们以不到其重置价值的10%，买下了科罗拉多州五家空出的艾伯森商店。其中每一种都以有吸引力的价格重新定位为替代用途。

投资于这样的房产，当它们变得可用的时候，需要一种创造性的方法来解决在这个空间中可以发挥作用的东西，不管是一个单一的企业，还是改造空间来创建一系列较小的单元。例如，在艾伯森的那些商店中，一家现在被一家古董商占据，另一家则被一所想要在附近居住的大学占据。

在未来的几年里，超市占据的空间将成为儿童游戏中心、企业孵化器、休闲中心，甚至是特许学校。房地产开发商和投资者如果对负责振兴零售区的地方官员有吸引力，就会发现强大的投资机会。即将到来的食品业转型所腾出的房产，将被过度投资于现金流下降的资产的房地产投资信托基金、出售房地产以投资运营的公司，以及将取消盈利业务的银行出售。

停止营业的杂货店将使足部交通枯竭，从而帮助附近的美甲沙龙保持盈利，这进一步加剧了房地产市场的混乱。好消息是，随着数不清的大型食品店的关闭，我们应该看到像托尼的肉类和市场丹佛，Wegmanson的东海岸，和Trader Joe‘s全国范围的专卖店的流行。像这样的锁链(和其他新来的人)将会扩张，并能帮助锚定和振兴许多新的发展。

对于房地产投资者来说，随着开发商和城镇规划者重新考虑零售面积的最佳用途，这一演变将创造很多机会。购买不良资产的投资者会发现，大量房产以其折合价值的50%上市，最终跌至1美元兑1美元。

投资基金、基金和其他投资工具的投资者应仔细研究这些投资组合中的潜在资产。一些可能会对大盒杂货店造成过度的影响，而那些与这一未来风险不隔热的杂货店应该重新评估。相反，拥有手头现金的投资集团和利用即将到来的不良资产浪潮的战略，可能会提供更好的投资替代方案。

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