入市人数创历史新高 而空置率因吸纳能力不足而缓慢下降

房地产顾问世邦魏理仕(CBRE)最新的工业市场调查显示，由于租金不断下降，预计需求将出现增长。因此，41%的收购涉及成本优化，并不代表物流市场的增长。因此，空缺率仍然很高，阻碍了租金的恢复。

2015年第三季度莫斯科工业市场趋势：季度成交量达到57.9万平方米，创历史最高纪录。2015年第一季度至第三季度的成交量已超过100万平方米，这意味着全年的成交量可能会达到创纪录的120万至140万平方米，这取决于第四季度完成的大型交易数量。

新供应略超过10万平方米。另有44，000平方米将在年底前交付。因此，今年的新供应将达到728，000平方米。空置面积仍为100万平方米，占总存量的10.9%。平均加权租金比上一季度下降了6%，下降到每年每平方米4200卢比。

2015年第三季度的建筑面积为57.9万平方米，这对市场来说是一个历史新高。今年的数据很可能会达到120万至140万的创纪录水平。平方米。FMCG和食品零售公司(X5零售集团、Dixy和Lenta)在需求方面最为活跃。非食品零售商和DIY零售商的收购量排在第二位。

2015年第三季度最大的交易：X5零售集团以65，000平方米的租约成为Logopark Sofyino的主要租户。FMCG和食品零售连锁店Dixy签署了两项协议：在莫斯科地区北部的PNK-Severnoe Sheremateevo(55，000平方米的建筑待建)的售前合同，以及在莫斯科南部方向的A-终端仓库建筑群中租赁54，000平方米的协议。儿童用品零售商Dochki-synochki在Logopark Bykovo租赁了42，000平方米(CBRE交易)。DIY零售商OBI首次通过直接租赁占据了仓库空间(Logopark Sever 2的35，000平方米)，而不是使用其物流供应商的空间(CBRE交易)。

在莫斯科地区北部的PNK-Severnoe Sheremateevo(55，000平方米的建筑有待建造)的ALE合同，以及从莫斯科向南方向的A-终点站仓库建筑群的54，000平方米的租赁协议。

儿童用品零售商Dochki-synochki在Logopark Bykovo租赁了42，000平方米(CBRE交易)。

DIY零售商OBI首次通过直接租赁占据了仓库空间(Logopark Sever 2的35，000平方米)，而不是使用其物流供应商的空间(CBRE交易)。一级市场和二级市场都有需求。然而，只有40%的收购案导致空置率下降(一级市场上已完工的建筑物和公开市场上的其他空置空间)。37%的收购案发生在以前没有出售过的房产上：一名占用人立即被另一名占用人取代，或者一名现有占用人/最终用户从前直接租赁人手中接管了一份租约。

因此，41%的收购与成本优化有关，并不代表物流市场的增长。这部分需求是占用人对当前市场状况的反应的结果，从完全的第三方外包转向更便宜的直接租赁计划或购买(在一级市场和二级市场)。因此，尽管吸纳了大量资金，但第三季度的净吸收水平下降了71%，对空置率没有显著影响。

2015年第三季度的完工率很低，只交付了两栋大楼(PNK-Chekhov 3的第一栋建筑面积为100，000平方米，PNK-契诃夫-5，000平方米)。

已宣布在第四季度交付44，000平方米。所有这些空间都是为特定的终端用户建造的。今年的总完工面积可能达到72.8万平方米，比2014年减少了55%。

建筑面积为17.5万平方米，预计将于2016年第一季度交付。其中86，000平方米可供市场使用。

截至第三季度末，空置面积达103.5万平方米，占莫斯科地区仓库总存量的10.9%，略低于上一季度的11.7%。

到2015年第三季度末，平均加权租金为4，200卢比/平方米/年，即达到2015年第二季度的下限。

租金继续受到供应方面激烈竞争的压力。这是因为空缺空间的数量相当于2015年两年的匀支额。

平均售价为每平方米40，000至45，000卢比。

俄罗斯世邦魏理仕工业和物流部主任Anton Alyabyev说：“推动需求的主要因素是市场价格低。目前的商业条件使占领者有机会以有利的商业条件优化其后勤基础设施。这种情况反映在收购的性质上，50%的交易与现有的二级市场物业有关。“

他补充说：“由使用第三方服务转为直接出租/购买楼宇的趋势，是目前市场的另一个后果。因此，今年的吞并面积很可能达到120万至140万平方米的创纪录水平。然而，这不会对市场产生重大的积极影响，因为净吸收量仍然很低。因此，空缺率仍然很高，阻碍了租金的回升。“

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