莫斯科仓库空置率达到历史最高100万平方米

根据世邦魏理仕的最新研究，今年第一季度，莫斯科仓库市场的空置率首次超过10%，达到10.9%。这一创纪录的100万平方米的空置空间主要是由于新物业的积极交付而形成的。然而，空缺率不太可能进一步增加。

莫斯科仓库市场的特点是以下趋势：2014年启动的大量项目仍在进入市场。因此，2015年H1的供应量仍然很高：第一季度投入使用的面积为363，000平方米，预计第二季度交付的面积为359，000平方米。这一发展可能会在2015年的H2期几乎停止，以弥补市场上闲置空间的过剩。由于缺乏新的项目，主要租户的选择会减少。

尽管需求疲软，但季度成交量达到25.5万平方米，其中40%是由仅仅一个XXL仓库交易(100，000平方米)生产的。目前90%的市场产品，包括交付的和在建的项目，都是以RUR计价的。平均加权租金自年初以来没有变化，稳定在每平方米4600卢比。

财务状况强劲的需求方公司有固定的盈利商业条款。关于宏观经济形势的好消息，特别是商业活动和消费者需求的下降低于预期，可能导致第二季度的需求。2015年第一季度交付市场的面积为36.3万平方米，总存量达到9151万平方米。

*PNK集团开发的PNK-Severnoe Sheremateevo 10楼(65，000平方米)；格里芬合作伙伴公司开发的Sherrizone-Nord仓库建筑群第一期(55，000平方米)；·Logopark Sofyino(开发商-AT Nedvizhimost)的第一栋建筑，南门工业园区总面积92，000平方米·两栋建筑，总面积46，000平方米和41，000平方米。

计划在2015年第二季度交付359，000平方米。预期仓库空间的主要部分将在该地区南部交付，PNK集团计划在该地区完成PNK-契诃夫3号100 000平方米的仓库。第二季度交付的另一项重要贡献将由东北部的Kholmogory项目作出；这一物流园区正在由Atlas Capital Partners开发。

就时间安排而言，2015年新交付额的分布非常不均衡。约97%的2015年完工将在H1(772，000平方米，预计在整个2015年)。这种扭曲的主要原因是开发商在中期内没有盈利的商业条件。与此同时，由于卢布贬值，建筑成本大幅下降，但由于通胀上升，建筑成本已经开始回升。2015年2月至4月，国家货币也在走强。

目前，发展商正专注于进行中的工程，而在近一年的时间内，并没有公布任何新的项目，这意味着短期内，潜在的占用人只能在现有的项目中作出选择。

2015年第一季度的收缴量为255000平方米，与2014年同期相同，比前一季度减少30%。

与此同时，市场上完成了一些续约交易，总面积为96，000平方米。该季度最大的交易是BTS--Leroy Merlin和开发商Radius Group之间的交易--根据他们的协议，将为这家位于南门工业园的DIY零售商建造一栋面积为10万平方米的建筑。这笔交易是第一季度唯一的前瞻性交易。其余的需求活动是通过涉及租赁目前空置空间的交易产生的(40%的租赁空间是在二手房屋上)。

2015年第一季度的重要交易包括：·大型物流公司在Logopark Sever 2租赁了2.4万平方米。分销公司Veles集团在PNK-Chekhov 2号大楼7楼租赁了15，000平方米。在从开发商PNK集团购买该大楼后，与该大楼的新业主签署了租赁协议。

空置面积近100万平方米，占总存量的10.9%。在目前空置的995，000平方米中，67%在新落成的建筑物中，33%是现有的、已完工的空间，这些空间是租户离开后才能使用的。另有39.9万平方米目前即将完工的建筑将于2015年第二季度上市，其中25.4万平方米可供市场使用。因此，空置率很可能保持在目前的水平--高于10%--直到第二季度结束。

平均租金为4600平方米/年，在整个第一季度期间保持稳定。在建项目的平均租金约为4，300卢比/年，而现有建筑的平均租金为4，800卢比/年。预期的新交付速度放缓正开始成为阻止租金暴跌和稳定当前市场状况的根本基础。

俄罗斯世邦魏理仕研究部副主任Oxana Fedulova说：“2014年创纪录的新交付量和2015年上半年的新项目构成了空置仓库的大量库存。随着目前的商业活动，10%的空置率可能成为未来几个季度的客观现实。下降的速度会比增加的慢得多。“

俄罗斯工业和物流机构世邦魏理仕(CBRE)主任安东·阿利亚比耶夫(Anton Alyabyev)表示：“目前市场形势形成了租户和购房者的最佳条件：租金处于最低水平，因此市场上有大量空置空间可供使用。”

他补充道：“但这个”机遇之窗“确实是短期的。条件已形成，以确定租金，并阻止他们下降。空置率的缓慢下降，加上缺乏新的交货，将在最近的将来推高仓库价格。租户的商业条件不会有进一步的改善。“

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