增长寻求者建议对房地产股票采取长期观点

过去一年中SA上市房地产行业的高波动率主要归咎于债券收益率上升，传统观点认为这对房地产收益不利。

尽管最近上市房地产行业的业绩达到或超过预期，但房地产股的表现受到债券市场的影响，债券市场自5月中旬以来普遍疲软。

自5月和6月初的主要抛售以来，该行业的市值进一步下滑，该行业继续崎岖不平。

今年2月，彭博数据显示南非上市房地产指数(FTSE-JSE Sapy指数)的市值自5月20日高峰以来下跌了17.1%。这一下跌近40亿令吉正在从该行业的市值中消失。

但越来越多的研究表明，对这种思想几乎没有实证支持，在某些情况下，债券收益率上升和房地产收益率的提高可以同时发生。

SA REIT协会(SAREIT)是一家致力于推动房地产投资信托基金作为投资类别的地方伞式机构，也致力于向投资者介绍上市房地产业的机遇和挑战。

“对于投资者来说，重要的是要意识到，即使债券收益率上升，房地产收益也会有很多不同的结果，”SA REIT营销委员会Vukile Property Fund董事长兼首席执行官Laurence Rapp解释道。

债券收益率上升只是影响房地产回报的众多因素之一。在过去13年中，南非上市的房地产行业在过去13年中表现优于所有本地资产类别。由于回报的标准偏差低于一般股票，因此随着时间的推移，以及整个周期的风险较低，它可以提供更好的回报。

拉普鼓励投资者在整个周期中将房地产视为资产类别，而不是过于关注短期波动。拉普表示，“作为资产类别的房地产的防御性质在其股票和债券的长期表现中很明显。”

如果通胀上升推高债券收益率，那么通胀挂钩租赁的房地产投资组合实际上可能会受益，通胀上升通常会受到商业地产利好的经济环境的推动。

“在SA，房地产租赁通常与内置的净租金和运营成本上涨签订，这是一个可行的方案，”他解释说。

总部位于英国的专门从事风险和资本管理的公司Towers Watson最近进行的研究发现，几乎没有证据支持债券收益率上升意味着房地产收益率下降的观点。

在美国进行的类似研究得出了同样的结论。

事实上，美国的研究表明，房地产投资实际上在利率上升时表现更好 - 特别是在房地产基本面强劲的经济增长时期。

“尽管对这一主题的研究有限，但它强调了投资者和分析师在考虑上市或直接投资时，总是要评估一系列因素，”他补充道。

Grindrod资产经理的首席投资官Ian Anderson指出，南非的投资者通常只关注上市房产相对于债券的当前收益率，而忽略收益增长部分对上市房产的估值。或者，他们可能会将非常低的长期增长率应用于他们的收入预测。

“这种狭隘的焦点是上市房产在过去十年中每年以超过15%的速度超过债券市场的原因之一，”安德森说。他指出，相对于债券收益率和收入增长水平，上市房地产收益率过高。“在Grindrod资产管理多资产组合中，我们对上市房产的配置分配为25%，第28条规定允许的最大金额，以及南非债券几乎为零。”

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