房地产投资信托与房地产基金的差异

从历史上看，创收型房地产产生的回报率高于大多数股票，但风险却较小，同时提供了有价值的多元化收益。实际上，过去20年中，房地产投资信托(REIT)实际上也跑赢了几乎所有其他资产类别：

如何比较困难的部分是确定投资房地产?考虑所有不同的可能性时，大多数投资者会考虑两个主要选择：

选项1：投资私人房地产基金

选项2：投资公开交易的REIT

我曾在两家公司工作过–首先是一名身价2亿美元的基金经理的私募股权分析师–然后是专业的REIT分析师。如果我必须选择一个-我将选择REIT进行十分之十。

它们不仅更安全，而且比私人房地产基金平均产生更高的回报。是的，您没有看错：更高的回报与更低的风险。下面我们解释为什么会这样：

房地产投资信托基金产生的回报高于房地产基金

从历史上看，房地产投资信托基金每年回报率超过11%。相比之下，私募股权房地产投资的平均回报率仅为7%，或每年表现不佳的〜4%。

两倍半换句话说，如果您在25年前拥有一百万美元，并将其投资于房地产投资信托基金，而不是投资于私募股权房地产，那么今天您的财富将增加近。

使用另一个数据源和略有不同的时间段，EPRA得出的结论是：REIT每年的表现要比私人房地产基金高出4-6%，具体取决于基本策略(核心，核心+，增值，机会)。

虽然起初听起来可能令人惊讶，但是这是非常令人期待的，甚至是正常的。REIT优于私人房地产基金的确有经济原因，REIT的效率低下且通常在结构上比投资人受益于保荐人。

更快的增长：房地产投资信托基金可以进入公共资本市场，并可以寻求外部增长。只要房地产投资信托基金能够以低于可实现的预期收益的成本获得公共资本，现有的房地产投资信托基金股东就可以从中获得套利利润。相比之下，私人资金仅限于私人资本，其成本更高。私募基金每年只能有机增长2-3%。REIT通常通过将有机增长与外部增长相辅相成来实现两倍，而只有在获得公共资本的情况下才能实现。

利益调整：私人房地产基金最初是由发起人创建的，其目标是：产生费用。他们可能会告诉您一个更奇妙的故事，但是除了收费之外，没有人会想到这一业务。他们筹集的资金越多，他们获得的费用就越高，即使这是以降低性能为代价的。REIT的不同之处在于，他们拥有自己的管理人员，他们以雇员的身份为他们工作。而且，首席执行官，董事会成员和其他高管通常是其股份的重要所有者，薪酬与业绩(而不是管理资产)挂钩。它减少了利益冲突以及管理成本。

大量成本效益：REITs具有数十亿美元投资组合的大规模优势。从经纪业务到物业管理，维护，租赁，利息支出，一切都比使用较小的投资组合更有效。一些研究发现，仅在成本方面，房地产投资信托基金就比私募基金提供高达超额预付款!

全周期方法：私人基金利用过多杠杆-在顺境中导致超额回报，而灾难性后果则导致经济下滑。私募基金使用高达60-80%的杠杆率并不少见，而房地产投资信托基金则更为保守，目前平均仅使用30-40%。之所以比较保守，是因为房地产投资信托是永久性工具，将不得不经历经济周期。他们更关注长期股东价值创造，而较少考虑将资产最大化以产生费用的动机。

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