楼盘去库存周期加快 下半年房价涨势依旧

进入4月份以来,房地产市场连续回暖。20日,上海房地产研究院统计数据显示,　截至2015年6月份,35个城市新建商品住宅库存已经出现连续4个月的环比下跌,6月份存销比虽略有上升,但只是暂时性的。

对此,研究员王晓燕表示,全国市场去库存的效果已经初步体现,35个典型城市去库存节奏加快,因此“我们认为当前全国主要大城市的库存压力进一步释放中”,预计下半年去化周期还将继续缩短,房价将稳中向上。

去库存周期加快

截至2015年6月底,房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26091万平方米,同比增长3.2%,绝对值相比5月份下滑1万平方米。目前库存规模已连续4个月出现下跌,释放了积极信号。相比全国库存走势,35个城市多属于经济发达的城市。所以总体上看,35个城市去库存的效果更为明显。

2015年6月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.2,这也意味着市场需要用15.2个月的时间才能消化完这些库存。

值得一提的是,一线城市库存在年1月份-3月份库存均出现下行态势后4月份微幅上升,5月份-6月份库存重现环比下跌态势。今年6月份,一线城市改善型需求积极释放,已经连续6个月存销比低于12个月,这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。

王晓燕认为,目前来看,一线城市后续积极补库存的迫切程度将加大,否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。而二、三线城市的存销比走势也基本一致。

不过,从35个城市的具体数值看,烟台的存销比数值最高。另外,烟台在2015年前6个月存销比都位居第一,反映了市场压力比较大,相应风险值得警惕。而天津作为二线城市,其去化速度相对慢也值得关注。当然,天津目前已从2015年5月份的26.2个月下降到23.9个月,去库存压力仍然较大。

相比而言,深圳、合肥、南昌、济南和贵阳的存销比较小,而作为一线城市的深圳存销比数值最低,为7.1个月,这也可以解释为何当前深圳房价领涨全国。

下半年房价涨势依旧

根据国家统计局7月15日的数据,全国商品住宅待售面积出现了三年来的第二次下跌现象,反映了全国市场去库存的效果也初步体现。而根据35个城市的库存数据,目前已出现连续4个月的环比下跌,反映了此类城市去库存节奏更快,当前全国主要大城市的库存压力进一步释放中。

王晓燕表示,去库存周期已经脱离了高位的水平,目前在15个月的水平徘徊,这是房价上涨的重要基础。预计下半年去化周期还将继续缩短,部分城市在“新增供应不及时”、“看涨情绪增加”两股力量的冲击下,房价涨势会更明显。

此外,从全国商品房6月份销售数据来看,商品住宅销售面积12454万平方米,同比、环比分别上升18%和44%。而今年上半年,商品住宅销售额为28941亿元,同比上涨12.9%。

对此,链家市场研究部李巧玲表示,总体来看,虽然当前房地产运行各项指标整体依然处于较低水平,此前房企积累的库存压力也依然较大。但受2015年楼市回暖因素影响,近期新房去化率提高,房企投资积极性也有所上升,部分指标开始出现改善迹象。

李巧玲认为,随着市场回暖,一线城市以及部分需求量较大的二、三线城市,房企库存及销售回款各方面的压力将得到缓解。但对于库存压力较大的三、四线城市来说,短期内去化压力依然巨大。她进一步预计,下半年,房地产市场整体将逐渐走出低谷。

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