房企融资渠道遭遇组合拳 中小开发商资金承压

这是近日继沪深两交易所分别针对房企进行分类监管，并对企业发债资金用途进行限定发函后，又一部门对房企资金来源进行监管。

兴业证券固定收益分析师池光胜认为，随着近期一系列收紧开发商拿地资金来源的政策出台，开发商拿地积极性和融资能力都将受到极大限制，偿还各种拿地资金的压力明显增大。

收紧!再收紧!

从内容来看，《决议》仍是强调要求各商业银行严格落实此前上海的“3·25”房地产调控政策，透露出上海此次整顿、维稳市场的决心。

与此前管理层要求对土地资金严查一脉相承的是，《决议》提出要防止理财资金违规进入土地市场。这也是对此前监管部门要求的落实。10月22日，银监会官网发布了一份声明，表示希望通过加强对信贷资金和银行理财产品的监督，限制流向房地产部门的信贷。

记者查阅中央国债登记结算有限责任公司(以下简称“中债登”)发布的《中国银行业理财市场报告(2016任何上半年)》显示，今年上半年共有2.09万亿元银行理财资金流向房地产，占总体规模的13.06%。而在2015年年末，这个数字还是1.54万亿元，在银行理财投向实体经济15.88万亿元中占比仅为9.68%。仅半年时间，银行理财流入房地产行业资金增加了5500亿元，增幅超过30%。

克而瑞地产研究中心指出，《决议》的出台大有不把地价、房价稳住不罢休的味道，将对上海土地市场产生一定降温作用，但地价能否回落，还要看后续土拍结果、开发商的资金多少以及政府后续严查力度。

《决议》无疑掐紧了房企的又一根输血途径。此前，上海交易所和深圳交易所先后出台了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》(以下简称“《监管函》”)，文件中对房地产企业执行“基础范围+综合指标评价”、“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准，规定房企应合理确定募集资金规模、明确资金用途及存续期披露安排，通过公司债募集的资金不得用于购置土地。

这使得自2015年公司债放开后，在房企融资途径中大比例增长的公司债被收紧。Wind数据显示，2015年全年房企发行公司债4122亿元，进入2016年，仅前三季度发行规模便达到7481亿元。

但这一数据在10月份出现了断崖式下跌，wind数据显示，截至10月31日，房企公司债发行额为7877.24亿元，十月份的增幅为396亿元，下降幅度近一半。通过比较存量公司债和新发公司债行业(申万行业)占比，存量公司债中地产债占比最高，达30%以上，但是10月新发公司债中，地产债占比仅18.45%，调控立竿见影。

公司债的收紧是出于对房地产调控的理念。根据中信建投证券发展研究部梳理，从2015年至今年9月1日的土地扩张中，参与过地王项目的企业都发行了一定规模的公司债，包括A股和内房股。

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