私人股本为何喜欢售后回租

据JLL的《美国投资展望》（U.S.Investment Outlook），2018年上半年商业地产表现强劲，成交量超出预期，仅美国就达到1950亿美元。净租赁资产的总利息保持在240亿美元，其中返售租赁交易占近15%。

公司继续通过出售-租赁交易的普遍性来对冲市场的不确定性。具体来说，我们看到二级和三级市场中的中低端市场公司的回售流动性增加，这在很大程度上是由有吸引力的风险调整回报和强大的私人股本赞助的支持所驱动的。

根据PitchBook的数据，私人股本投资者越来越多地瞄准中等市场收购——价值在2500万到10亿美元之间的公司——这占2018年第二季度美国私人股本支持交易的68%，而2017年全年这一比例为58%。许多大型平台公司一直在追求中间市场公司，因为它们为附加收购提供了灵活性，规模足够大，足以产生影响，而且仍然足够小，足以阻止竞争。这些附加收购，私人股本基金追求整合收购战略，以迅速融入现有业务，并受益于成本协同，往往可以成为一种有效和资本效率高的方式，以发展组合业务。这些类型的交易在2018年上半年的中间市场交易中占了53%。

据PitchBook报道，美国私募股权基金筹集610亿美元用于2018年第二季度的中间市场收购。平均8.47亿美元的基金规模比2017年全年的平均水平增加了27%。考虑到中间市场的机会规模，88%的融资是针对这一交易的，越来越多的活动发生在初级市场之外，那里的公司往往拥有关键任务的房地产，如工业生产/制造设施和物流场所。

出售-租赁已成为私人股本公司融资和加强这些业务的一种热门机制，同时也为私人股本投资者创造了一个积极的套利机会。通过将房地产从与之同时或收购后的企业中分割出来，买家可以为房地产解锁一个高得多的价值。这是通过为收购业务而支付的较低EBITDA倍数（通常为6x至8x）与从出售房地产中获得的较高EBITDA倍数（通常为12x至14x）之间的脱节来实现的。

卖方往往将销售回租作为资本重组的首选方式，特别是对于可能难以进入资本市场的非评级、小型或中型市场公司。执行一个销售回租使他们可以减轻他们的资产负债表，并使用收益来偿还其他负债。此外，它使这些公司能够专注于其核心能力和业务增长。

根据JLL的研究，工业资产对于这类交易来说尤为成熟，2018年上半年的销售-租赁交易量占总交易量的一半以上，高于2017年的35%。新的定价记录和强劲的投资者需求促使所有者评估出售而不是持有他们的资产。

基本面在房地产业务上依然坚挺，经济也在继续支持投资。虽然利率上升最终将如何影响私人股本筹资和投资仍有待观察，但我们目前并不预测这类活动会放缓。

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