在商业地产明显复苏的背后芝加哥的中间市场

从多数指标看，全国商业地产市场已进入复苏阶段。美国第三大城市芝加哥也在追随这一趋势。它的复苏速度可能赶不上纽约、洛杉矶、旧金山和华盛顿等沿海市场但所有的生命迹象都在好转。根据商业地产公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的数据，2011年第二季度，芝加哥的工业租赁活动较2010年增长了37%以上。香港零售市场的空置率为9.7%，比2010年下降了220个基点。

然而，仔细观察这个市场就会发现，无论是对芝加哥还是整个美国来说，情况都有所不同。积极趋势和交易速度的提高掩盖了资产类别之间的一个重要区别。虽然CRE市场出现了明显的改善迹象，但增长主要集中在资产类别的极端情况。这种“杠铃效应”使得中产阶级仍然很虚弱，全面复苏还有很长的路要走。

有关芝加哥商业房地产市场大幅改善的报告，很大程度上依赖于来自A类和trophy properties的数据。这一市场的顶层受益于信誉良好的租户产生的长期、稳定的收入流。对于这些类型的房产，价格回到了峰值水平，需求远远超过了可用资产的供应。巨额资金继续在芝加哥市中心等主要市场追逐稳定的核心地产，特别是在多户住宅和零售领域。根据穆迪的数据，自2009年12月以来，包括芝加哥在内的六个大城市的非不良房产指数已经上涨了26.7%。

在市场陷入困境的一端，投资者的兴趣出现了平行的复苏，最近有几笔大额票据被市场抢购一空。今年6月，芝加哥银行(Chicago bank MB Financial)宣布，已同意向柯罗尼资本(Colony Capital)出售631笔贷款。类似的交易在全国各地如雨后春笋般出现，希望将资本投入CRE市场的投资者利用这个机会，以极低的价格收购大型投资组合。

隐藏的故事

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当这些改善成为头条新闻的时候，一个不同的故事正在商业房地产行业的中间市场展开，定义为:

首先，尽管经济衰退已正式结束，许多大型企业已恢复正常经营，但多数中型企业仍处于衰退思维状态。全美独立企业联合会(National Federation of Independent Businesses)的乐观指数仍深陷2009年触及的谷底。8月份，只有21%的受访者表示，他们计划在未来三到六个月内进行资本支出。

其次，用传统的债务融资来为CRE购买提供融资仍然极具挑战性。根据Trepp, LLC的数据，与芝加哥地区房产相关的未偿贷款余额与2008年的峰值相比下降了近40%。CRE所能获得的最低债务融资是针对中端市场之外的规模更大、更稳定的房产。与此同时，面向中端市场的地方和地区性银行仍在努力应对其现有的CRE投资组合所面临的挑战。这些银行有更大比例的资金投入了CRE，因此恢复正常的借贷环境将需要更长的时间。

最后，投资者对中端市场的商业地产仍然缺乏兴趣。大部分可用的资本要么集中在稳定的核心资产上，要么集中在低迷市场的诱人机会上。投资者担心与非信贷租户一起购买房产的基本面，因此几乎没有机会利用债务融资来撬动他们的购买行为。

重置按钮

直到今年，放贷机构和特殊服务机构的“延期和假装”政策，造成了CRE市场交易活动的匮乏。然而，今年出现了一种新趋势，银行更积极地处置票据和回购资产，开始取消抵押品赎回权，并任命接管人。银行正在积极地处理过去几年一直萎靡不振、现在需要积极管理的房地产。这对市场来说是一个积极的信号;我们正在应对挑战，并已开始按下“重置”按钮。

毫无疑问，与2009年和2010年相比，市场经历了重大改善。部分市场甚至已恢复到衰退前的水平。然而，我们仍处于整个商业地产市场“重置”的早期到中期阶段。受大萧条影响最严重的中间市场仍在缓慢复苏，而这条路上的坑坑洼洼在芝加哥地区得到了充分的体现，尤其是在边远郊区和蓝领县。在芝加哥经济好转、经济不确定性减少、房地产基本面稳定之前，芝加哥的商业房地产市场将面临持续的挑战。

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