房地产市场还没有完全步入良性循环轨道

来源：中国经济网

房地产市场还没有完全步入良性循环轨道。如果从“房住不炒”定位出发，楼市调控工具箱中最具针对性的措施，不是同时抑制改善性需求的限购，更不是导致新房、二手房市场价格倒挂的限价，而是切实抑制炒房的限贷和限售。同时，满足刚需和改善性需求，引导房地产市场平稳健康发展

据报道，近日某地一个楼盘959套预售房迎来超过5万人参与认筹摇号。报道称，当地新房销售摇号参与度如此之高，一是因为常住人口增长较快，导致刚需增加;二是由于新房限价，但二手房则没有限价，所以“买到就是赚到”。

自2016年9月30日启动本轮楼市调控以来，在3年多时间内，数百座城市先后推出数以百次的调控措施。一方面，这终结了调控前各地房价暴涨、一些城市同比涨幅持续超过50%以上的局面。另一方面，出现新房、二手房价格倒挂、“买到就是赚到”现象，表明房地产市场还没有完全步入良性循环轨道。

直观来看，价格倒挂现象确与新房限价、限购及摇号等措施有因果关系，且这些措施又不似一种市场行为。但是，启动楼市调控也是有因才有果的，且调控是一个系统工程和组合拳。因此，对于其各项措施及其效应需要做综合性评价分析。

房地产市场是市场体系的一个重要组成部分，当然也需要遵循市场规律和法则。之所以出现价格暴涨、背离价值的乱象，恰恰是因为炒房资金流入楼市，干扰了正常的市场秩序。正因如此，中央一再强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，今年《政府工作报告》再次强调了“房住不炒”的定位。因此，对各项楼市调控措施及其效应的评估，也应该围绕这一定位操作。

3年多来，各地的调控措施尽管各有差异，大体上涉及限购、限贷、限价、限售、限外、加大土地供应，等等。如果以限购、限价、摇号等为主要手段，看似对新房价格高涨关上了一扇门，但此举一方面限制了部分改善性需求，因为摇号的随机性所限，一部分人注定很难得到机会;另一方面，又为炒房赚差价打开了一扇窗。期房销售如果两年后建成，再用一两年、甚至两三年时间完成了所有手续，也就熬过了限售时限，作为二手房上市就可以赚上一笔了。长期来看，这几种调控措施显然难以把“房住不炒”定位落实到位。而且，因为有巨大的利益，难免诱发很多以炒房为目的的购房者加入摇号的队伍，加剧新房供应紧张状况，并拉抬二手房市场价格。

今年上半年，个别地区推出对楼市调控的调整措施。其中，有些地区为刺激经济试图放松调控，向市场发出错误信号，最终以“一日游”形式收场。海南省则在3个月前推出了包括在全省实行商品房现售制度、对二套及以上房实行限购等硬核措施，被认为是彻底摆脱对土地财政的依赖。从不同地区不同调控措施及其效应，以及一二手房价格倒挂、“买到就是赚到”的情况中应该得出启示，只有真正围绕“房住不炒”定位研究、评估、出台调控措施，才能有利于房地产市场健康发展。

如果从“房住不炒”定位出发，楼市调控工具箱中最具针对性的措施，不是同时抑制改善性需求的限购，更不是导致新房、二手房市场价格倒挂的限价，而是切实抑制炒房的限贷和限售。特别是限售，对贷款炒房和完全使用自有资金炒房，都会产生一定的抑制作用。关键是限售时限不能只是象征性的适可而止。如果借鉴海南省的做法，在以商品房现售制度为主的基础上，将再上市时间设定为交房并取得房产证后至少3年以上乃至更长，同时对二套及以上房采取差异性限贷乃至限购措施，就应该能够有效抑制以炒房为目的的投资投机性购房，同时有效防止房价过快上涨，满足刚需和改善性需求，引导房地产市场平稳健康发展。

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