房企行业格局必然走向高集中度的发展模式

来源：证券日报

内地房企从未如此密集赴港上市，即使失败，也要重整旗鼓二次“递表”。这种现象并不多见。

据《证券日报》记者不完全统计，今年2月份新冠疫情以来，已有鹏润控股、金辉控股、绿城管理、上坤地产、领地控股、中国文旅、三巽控股、港龙中国地产、实地地产、大唐集团、祥生控股等11家内地房企申请在港上市。此外，总部位于成都的合能地产、安徽龙头房企文一地产、广东的方直集团也都在近期陆续传出要赴港IPO的消息。仅5月份以来，就有5家房企集中透露出赴港上市的信息。

“持续将近两年的行业融资收紧、新冠疫情的突袭、断档了两个多月的销售回款、被打乱的境内外融资节奏，到期债务压顶……每一道槛对布局单一且还没上市的中小房企来说，都很难迈过，外部环境的变化倒逼这些中小房企想尽快抓住上市这一资金输血的‘救命渠道’。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，当前行业集中度越来越高，小规模公司在市场上话语权很低，对抗不确定风险能力较弱，区域性房企集中申请IPO，一方面是寻求资金输血的求生路径，另一方面是借此开启全国化布局谋发展。

资金链紧张负债率走高

据《证券日报》记者观察，土地储备集中于单一区域、负债率过高、融资成本走高，是上述拟上市房企的共同特征。但归根结底，获取低成本的资金解除高负债率带来的隐患和发展难题是主要诉求。

5月31日，大唐地产再次向港交所递交了招股书，数据显示，其负债规模过大，2017年净负债比率曾高达1087.9%，在经历了两年的降杠杆后，该数值降为119.2%，但仍高于行业平均水平。

5月20日提交IPO申请的实地地产，2017年-2019年负债总额分别为353.55亿元、431.18亿元、465.06亿元，净资产负债比率分别为3909%、533%、225%。2019年百强上市房企的平均净资产负债率为101.8%，实地地产是平均水平的两倍还多。

4月9日提交上市申请的领地控股，据招股书显示，2017年-2019年其有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元，净资产负债比率分别为60%、110%和140%。负债率一路水涨船高至远超行业平均水平之外，融资利率也一路走高，2017年-2019年加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。从在港上市的内地房产股融资利率水平来看，几乎都控制在7%以内，个别优质企业甚至控制在5%左右，可见差距之大。

“受疫情影响，今年房企资金链很紧张，负债率都在走高。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，从上述递表企业来看，多是区域性龙头房企，随着老项目逐渐消化，新的土地储备获取需要更高成本付出，资金压力就更大，在此基础上若想成为全国性房企，谋得规模上位，上市是必要渠道。

“房企上市的主要目的是为了获取更多的资本利益，补充资金。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示。

赴港上市或遭延期

尽管对资金的渴求非常急迫，但摆在面前的事实是，“敲钟”并没有那么容易，港股房企IPO延期已成大概率事件。

回溯过去，2018年12家房企相继赴港IPO，最终在当年成功上市仅5家;2019年13家房企递交上市申请，最终成功上市6家。2020年至今，递交上市申请企业超过10家，但目前仅有2019年“递表”的汇景控股在今年完成上市。

“按照常规进程，这一轮问询应该早就到了，但可能由于疫情原因，目前还没有进入下一个阶段，我们在等待中尽量做好各种准备，争取压缩时间。”一位接近拟上市房企人士向《证券日报》记者透露，这一波赴港上市房企进程普遍较慢，最终成功与否也没有把握。

汇生国际融资总裁黄立冲在接受《证券日报》记者采访时表示，在排队上市期间，房企债务压力会空前巨大，为了减缓债务压力，这些中小房企将会进行境内外等多种成本较高渠道的借债，最终结果就是债务规模更高。

“负债率若太高，资本市场接纳度自然会降低，若拖到产生债务违约行为，是否能顺利上市就不好说了。”一位不愿具名人士向《证券日报》记者如是表示。

潘浩称，疫情影响了房企赴港上市节奏，今年二次“递表”，甚至三次“递表”的情况会增多。对房企而言，延缓上市节奏，将打乱房企在上市后的一系列融资计划和金融市场的操作节奏，为很多寄希望于上市之路的房企增加了诸多不确定因素。

“上市不是终点，也不是可以解决房企问题的唯一通路。”潘浩向《证券日报》记者表示，接下来房企行业格局必然走向高集中度的发展模式，中小型房企的发展空间越来越有限。房企还应注重发展本身，在把握市场机遇，多元化以及轻重资产资源配置上要有硬实力。

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