疫情给房地产行业带来的压力远比想象中要大 泰禾集团引

来源：证券日报

短短不足一个月时间，新华联、绿城分别引入了战略投资者，“千亿房企”泰禾集团正在商谈引入战投事宜，刚跨入2000亿元规模的阳光城也对外称正计划引入战投……一时间，多家房企扎堆操作引战事宜，不得不说，疫情给房地产行业带来的压力远比想象中要大。

疫情袭来之际，不少房企都做了一项过去处在长期牛市时基本不做的事儿，就是盘点现金流压力测试，事关生死。不幸的是，有些房企测试的结果很糟，不得不加快引入战投的脚步，这种糟糕的局面表现在财务指标上，最明显的一点是在手现金无法充分覆盖短期债务。

“这一波引入战投的房企多是负债率长期过高，到了不得不需要外部资金输血支持发展的地步。”汇生国际融资总裁黄立冲在接受《证券日报》记者采访时表示，房企引入战投的目的不同，有的是缺乏资金，有的是为了业务发展需要。不过，一般民营企业多是希望有国资背景的企业进来，这些企业融资成本低，能够给房企融资带来背书，降低其融资成本。

扎堆引入战投还债

近几日，泰禾集团引入战投的消息备受关注。虽然对象还未公布，但在引入战投之前，泰禾集团董事长黄其森已经做了诸多努力来改善财务结构，从停止拿地到转让项目再到可能要以出让控制权的代价引入战投，一路颇为不易。

归根结底，是债务压顶。受到新冠疫情和“降杠杆、民营企业融资难发债难”的影响，不少企业熬过了2019年，但不一定熬过2020年。疫情袭来不久，新华联就成了首个债务违约的上市房企。

5月13日上午，新华联集团与中国国际金融股份有限公司签署合作协议，暂时缓解了资金困局。新华联集团董事长傅军表示，受疫情的严重影响，今年出现了资金紧张的局面。为克服疫情带来的困难，切实化解资金的风险，新华联集团适时引进战略投资者，进一步增强自身的造血功能，以实现企业的可持续发展。

当然，也有企业引入战投是为了规模发展需要。4月26日，绿城与新湖签订认购协议，将向新湖中宝增发3.23亿股，引入其作为公司的战略合作者，交易总金额为30.685亿港元。若交易完成，新湖中宝将成为绿城中国的第三大股东。与此同时，绿城还收购了新湖中宝的优质项目，增加了土地储备。

“房企积极引入战投的背后，大多数是无法获得融资，在销售市场又不给力的情况下，拿不出资金偿还短期债务的原因。”有不愿具名的业内人士向《证券日报》记者表示，现金流管理能力已经成为房企修炼的重要内功之一，一般来说，企业要预留现金资金池，以此面对不确定的市场。

平均现金短债比下降

从房地产整体行业走势来看，平均偿债能力正在下滑。

亿翰智库研究数据显示，2019年，50家典型房企平均现金短债比相比2018年有所下降，为1.64倍，整体上看短期偿债压力并不大。但另一组数据却显示出房企的资金链偏紧，据克而瑞地产研究显示，2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券总额超过5000亿元，较2019年上涨45%。

亿翰智库统计数据显示，从现金短债比分布来看，50家典型房企现金短债比多分布在1倍-2倍之间，合计26家，占比达到52%;现金短债比小于1的房企有12家，占比24%;现金短债比位于2倍-3倍之间的房企有9家，占比18%;现金短债比超过3倍有3家，占比6%。对此，亿翰智库表示，整体来看，多数房企短期偿债压力较小，但房企货币资金储备中有一部分受限制资金是无法动用的，如果受限制资金规模过高的话，将会对房企的短期偿债能力造成压力。

不过，亿翰智库认为，衡量一家房企短期偿债能力除了关注指标的表现外，还要考量营销和融资能力，两者的强劲表现能够直接缓解公司的短期偿债压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，不同房企的资金状况不同，从目前整体水平来看，其平均现金短债比仍处于高位，多数企业短期偿债压力较小。即使要引入战投，结果也不同，有些企业引入国资背景的股东后，对其降低资金成本和业务开展有一定好处。

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