房企新增融资规模普遍较大在降杠杆和扩规模之间难以实现

来源：中国证券报

2020年以来，房企新增融资规模普遍较大。中国证券报记者了解到，房企在降杠杆和扩规模之间难以实现平衡，不少降负债的企业拿地节奏放缓、销售目标调低。业内人士指出，为了行业稳定发展，房地产企业应把安全运行线放在首位。

负债较高

5月12日晚，金融街(6.51 -0.61%,诊股)发布《关于累计新增有息负债超过净资产百分之二十的公告》。公告显示，截至2019年末，公司净资产金额为389.81亿元，有息负债余额为869.51亿元;截至2020年4月末，公司有息负债余额为984.25亿元，累计新增有息负债金额为114.74亿元，占公司2019年末净资产的比例为29.43%。

金融街指出，截至2020年4月末，公司银行借款相比2019年末减少1.2亿元，占2019年末净资产比例为-0.31%。非金融企业债务融资工具(SCP)和CMBS增加82亿元，占2019年末净资产比例为21.04%。其他有息负债增加33.93亿元，占2019年末净资产比例为8.7%。从负债结构看，截至2019年底，金融街共持有有息负债869.51亿元，基本以长期负债为主，短期负债比例仅为18.7%。

克而瑞根据房企发布的2019年年报统计显示，2019年末房企的总有息负债量46942亿元，同比增长16.40%。其中，总有息负债超过千亿元的有11家，同比增加1家;有息负债同比增长的企业占比达到86%，同比持平，但增幅达50%以上的仅有6家，同比减少5家。

除上述新增有息负债外，近期，金融街还发布了多笔大额融资计划。4月29日晚，金融街发布《关于公开发行公司债券的预案》，公司本次申请公开发行公司债券票面总额不超过181亿元(含181亿元，最终规模以监管机构审批为准)。公司本次申请公开发行公司债券获得监管批文后，拟采取分期发行方式，用于偿还到期公司债券和其他金融机构借款等合规用途。

多家机构监测指出，金融街近年来由于投资强度较大，负债水平整体攀升迅速。截至2019年底，公司净负债率为188.9%，在所有上市房企中，净负债率排名居前。除金融街外，截至2019年底，华远、富力、建发、融创、中南、恒大、绿地、佳兆业、阳光城(6.80 -1.73%,诊股)、金科等房企净负债率也超过100%。

难求平衡

值得注意的是，不少房企在2019年年报披露，报告期内大幅降低了负债率。但是，与此同时，这类房企普遍调低了2020年的销售目标。究其原因，房企负债率降低主要和拿地减少有关，拿地减少使得房企可以销售的项目量减少，进一步影响房企未来的销售金额。降负债、扩规模之间难以寻求平衡。

以新城控股(31.31 -0.60%,诊股)为例，公司2019年年报显示，公司共实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%;实现归属于上市公司股东净利润126.54亿元，同比增长20.61%。报告期内，新城控股净负债率由2018年的49.21%大幅降低至16.36%。

销售目标方面，新城控股将2020年的销售目标定为2500亿元，相比2019年销售目标，调低预期明显。公司2019年年报显示，报告期内，公司合同销售金额达2708.01亿元，同比增长22.48%，销售面积达2432万平方米，同比增长34.21%。

对于新城控股调低销售目标的原因，平安证券指出，新城控股由于2019年拿地开工放缓，加上应对突发事件出售部分项目，将对公司2020年可售货值形成制约，叠加疫情影响，预计2020年销售额存下行压力。公司2020年计划销售额与新开工分别为2500亿元和1665.1万平方米，同比下降7.7%和47.9%，后续需持续关注拿地开工放缓对公司货值及销量的影响。

值得注意的是，部分降低负债率的房企，虽然没有调低销售目标，但为减轻负债压力，采取降价促销的方式，以加快项目的周转速度。2020年以来，以中国恒大(03333)为代表的上市房企普遍开展大规模降价促销的活动。从结果看，这些房企虽然销售金额取得一定的进展，但利润率出现普遍下降。

多元化融资

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对中国证券报记者表示，规模与负债确实难以平衡，扩大规模往往会带来成本的上升，从而使得负债率提升;注重资金的安全性，则对规模扩张有一定的影响。企业要平衡好两者之间的关系，不能一味地注重规模，也不能一位地注重资金安全。一般企业要把握住拿地和融资的窗口期，如市场不好的时候，要多拿地补仓;融资条件好的时候要积极融资，融资环境成本较高的时候相应地减少融资。

王小嫱指出，房地产行业的资产负债率在80%左右是相对安全的。房企应该多元化融资，寻求更多的融资渠道。在融资结构上，利率较低的国内贷款占比要相对高点，尤其是在国内贷款环境相对宽松的情况下。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对中国证券报记者表示，从房地产企业的角度来说，高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径，高杠杆游戏对房企具有很大诱惑力。不过，从防控金融风险的角度看，房企自有资金有限，投资量大，建设周期长，资金回收慢，特别是易受到宏观经济和相关政策的影响。因此，资金尤其是信贷资金不能无限制地流入房地产行业。对于净负债率高、债务结构不合理、融资渠道单一的房企，更应该积极思考如何保证企业资金链的安全，将负债率降低到一个比较健康的水平。

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