保持自我存储业务的可行性

在过去几年中，自我储存部门的定义是发展活动的加强。 随着新的玩家继续进入这个行业，这个行业的竞争力越来越强。 商业地产执行公司与贝洛米公司(Bellomy&；Co.)负责人迈克尔？约翰逊(MichaelJohnson)讨论了该业务的发展方向。 在下面的采访中，他提供了关于过去几年大量交付的影响和自储融资前景的挑战的见解，并列出了一些建议，为那些开始从事这项业务的人。

又名：自存业务中的技术力量

近几年自储行业发生了怎样的变化？？

约翰逊：在过去的四年里，自储行业经历了一个非常活跃的发展周期。 从2008年到2014年，美国的自储市场没有显著发展。 在此期间，几个城市和州经历了居住、人口和就业增长，创造了对自我储存的需求。 由于发展周期，全国几乎所有主要市场都在处理供应问题。 这导致运营商降低租金，并提供大量折扣以获得入住。 美国最具吸引力的市场往往是进入壁垒最高的市场。

你如何看待今天的供求部门？

约翰逊：由于几个项目仍在完成，开发周期仍在逐步结束。 然而，新项目和开发人员寻找网站的电话数量几乎不存在。 自储是一个子市场业务。 你从1，3，5英里处找到你的房客。 将有几个子市场将遭受3-5年的过度建设。

自储融资景观面临的最大挑战是什么？？

强生：自储融资已经有很多年了。 我们开始看到，由于全国各地的发展活动，贷款人对建筑贷款的选择性越来越强。 在某些情况下，在受新供应和租金疲软影响的子市场中，一处房产已经开放了6、12、18个月，业主正努力满足贷款人的要求。

近几年，自储借款人的需求发生了怎样的变化？？

约翰逊：过去几年来，由于融资前景，自储市场在收购和建设方面一直非常活跃。 借款人倾向于寻找的一些重要条款是只有10年的利息期和无追索权。

什么样的自储资产受投资者欢迎？

约翰逊：稳定和定位良好的自储设施对这一市场最感兴趣。 这是一项以收入为基础的业务，因此收入和历史现金流较高的房地产往往得到最多的关注，并以溢价出售。

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你会提供什么建议，谁刚刚开始在自储业务？

约翰逊：我们给人们的建议是为他们正在努力完成的事情制定一套指导方针，并坚持这些指导方针。 你必须谨慎对待今天的市场，因为新的发展和合并与REITs的影响。 国家和全国范围的自储协会提供的资源为刚开始自储的人们提供了很好的工具。 重要的是要强调测试你的承保租金和占用率。 此外，测试保险和财产税假设，因为这些项目的费用正在增加。

你认为未来一年会有什么趋势影响这个行业？

约翰逊：我想我们将继续看到新建造的租赁交易即将上市。 稳定现金流动资产的竞争将继续进行。

一个自储提供商如何在2020年保持领先竞争？

约翰逊：自存储正成为一项日益在线的业务。 消费者正在使用计算机和智能手机来确定在哪里租赁，并在网上完成租赁程序。 对于规模较小的运营商来说，这是昂贵的，也是更难竞争的。 越来越多的这些运营商正在使用第三方管理公司，这样他们就可以有规模的好处。 在经济周期的后期，保守利用杠杆也很重要。

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