欧洲房地产投资者尚未对气候风险定价

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AEW的最新研究强调了投资者如何尚未将气候风险计入资产收购中，包括每年约1300亿欧元的欧洲办公投资市场。

该研究应用了新的工具来量化房地产投资者的两种气候风险来源：直接的自然灾害和与缓解气候变化有关的过渡风险。

最近的媒体报道集中在风暴，河流洪水，海平面上升，高温和干旱造成的建筑物破坏，损坏和破坏的物理风险上。与这些相关的增加的保险和适应气候变化的成本可能导致“搁浅”资产，即不可能在短期内出租或出售。尽管显得不太紧迫，但研究突出了该行业如何通过与缓解气候变化相关的过渡风险来面对更大的问题，因为它融合了市场认知，监管和技术过时。

该研究检查了不遵守更严格的能源使用和温室气体(GHG)排放规则的潜在影响。这些目标已由联合国(UN)和欧盟的《建筑物能源性能指令》(EPBD)以及它们最近的房地产类型和特定国家/地区的路径确定。尽管在国家一级实施和执行政策可能会有所延迟，但违规行为可能会使所有部门的许多财产在联合国2100年截止日期之前被“搁浅”。

研究结果还表明，目前气候危害风险与建筑物的绿色认证之间没有明确的关联。当前无数的建筑认证考虑了多种因素，而对能源使用和/或温室气体强度的重视很小。法规向温室气体减排的预期转变可能导致投资者将重点从寻找高认证建筑物的绿色溢价转向量化与气候相关的风险溢价和所有建筑物的要求收益。

AEW检查了气候变化带来的自然风险，分析了慕尼黑再保险公司(Munich Re)提供的气候风险评分，慕尼黑再保险公司是全球领先的再保险公司之一。这些气候得分基于自然灾害模型，该模型结合了科学和索赔经验。该数据可以量化风暴，河流洪水，海平面上升，炎热和干旱对近20,000座欧洲建筑的多元化样本组合的影响。调查结果表明，荷兰的房地产可能受到海平面上升的影响。但是，全国范围的防洪系统减轻了这种影响。到2050年，英国和法国靠近河流的地区都面临着预计洪水泛滥的风险。

利用碳风险房地产监控器(CRREM)的数据，AEW发现，欧洲多个部门的建筑物都在朝着未来的温室气体排放强度和降低能耗的要求迈进，这对于实现将全球变暖限制在根据巴黎协定的承诺，到2100年将低于2°C，并在EPDP要求的能源使用以及欧盟的财产类型和特定国家的温室气体强度路径中作进一步详细说明。如果不采取进一步行动，这些不符合要求的建筑物可能会在2100年之前转换为“搁浅”资产，由于市场需求减少和/或收紧监管要求，投资者可能无法租赁或出售这些资产。这两项都反映了对未来证明性投资和投资组合的努力。我们确实注意到，地方政府实施和执行温室气体目标的可能延误很可能会延迟因违规风险而出现搁浅资产的时间。但是，投资者和租户可能仍会决定独立于当地法规而实现全球减少能源和温室气体的目标，从而使资产滞留的风险在法规执行之前就位。

当前，欧洲各国之间以及不同财产类型之间的温室气体排放强度差异很大。在法国-那里70%的能源网来自核能-以及在可再生能源占主导地位的北欧国家，温室气体的强度都低于平均水平。但是，由于可再生能源的减少，波兰和捷克共和国以及波罗的海国家的平均水平都高于平均水平，这意味着温室气体减排的路径更为陡峭。此外，根据使用强度，在整个欧洲市场，酒店和办公室的温室气体足迹要比住宅和物流高得多。商业地产将受益于国家政府的政策，增加可再生能源在能源生产中的份额。

常务董事，研究与策略主管汉斯·弗伦森(Hans Vrensen)表示：“最近有关风暴引发的洪水和澳大利亚丛林大火的头条新闻引起了媒体，投资者，监管机构和公众对环境，社会和治理问题的越来越多的关注。我们的分析突出显示了短期内由于保险和适应成本增加而财产“被搁浅”的风险。但是，从长远来看，不遵守未来能源目标和温室气体排放强度的道路可能会改变游戏规则，即使我们预计这些目标在当地市场上的实施和执行将被推迟。由于投资者目前尚未充分考虑收购中的这些风险，因此未来可能会对定价产生有趣的影响。

AEW社会责任投资负责人Thierry Laquitaine总结道：“我们的客户越来越多地寻求如何最好地分析和预测这些问题的答案。正如最近的达沃斯论坛所说，气候风险是该行业必须面对的最重要的风险之一。在当前缺乏标准化工具和度量的情况下，本研究重点介绍了一些可能的新方法。我们正在与我们的投资者客户，租户，专家，监管机构和政府机构积极合作，开发创新的新工具来管理气候变化风险，无论是过渡性的还是自然的，并抓住整个泛欧投资组合中的相关机会。我们为长期致力于与客户合作，通过使用已经取得显著成果的创新技术来减少能源消耗和温室气体排放感到自豪。该研究强调了与新的利益相关者进行预期，创新和合作的重要性。”

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