房地产行业是否已为脱离LIBOR做好了准备

在过去的几十年里，伦敦银行间拆放款利率(LIBOR)作为基准利率的使用已经变得无处不在。然而，如果没有一个统一的普遍利率来替代LIBOR, LIBOR将在2021年后不复存在。潜在的混乱令金融市场担忧，其影响将是巨大的。你的公司为这种转变做好准备了吗?不作为不是一种选择。

LIBOR为何消失?

在2008年金融危机之后，LIBOR被银行操纵，以使它们看起来更健康，这一点变得很明显。作为回应，2014年，美联储(Federal Reserve)召集了替代参考利率委员会(Alternative Reference Rates Committee，简称ARRC)，计划从伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)转型。经过圆桌会议和一个由市场各部门的最终用户组成的顾问小组的会议，美国证券研究委员会推荐了一种新的利率——担保隔夜融资利率(SOFR)，以取代纽约联邦储备银行(NY Fed)与财政部金融研究办公室(Office of Financial Research)合作提议的伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)。《SOFR》自2018年4月以来一直由纽约联邦储备银行(NY Fed)发布，基于以美国国债为抵押的回购交易的隔夜借款成本。英国、日本和其他国家也成立了类似的工作组，并正在按照自己的参考汇率工作。

LIBOR由英国金融市场行为监管局(FCA)监管。2017年，FCA收到银行承诺，将在2021年12月之前继续提交LIBOR报价，但不能保证在2021年后仍会公布LIBOR。2018年，FCA首席执行官重申，金融市场应该把停止LIBOR作为一个必然发生的事件来对待。由于LIBOR可能在2021年后不复存在，市场面临的挑战不再是通过编制SOFR等替代利率的新合约，逐步摆脱LIBOR，而是为LIBOR不再是参考利率做好准备。据估计，目前有200万亿美元的金融产品与LIBOR挂钩。受影响的金融工具包括浮动利率票据和抵押贷款、汽车贷款、证券化、消费者贷款、衍生品等。许多合约还没有被起草来处理悬而未决的伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR)消失的问题，包括那些退至最优惠利率的合约，该利率比伦敦银行间同业拆借利率高出约3%。

2020年2月，房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)宣布，它们将在2020年底前停止接受libor指数化可调利率抵押贷款，并开始接受SOFR。国际掉期和衍生品协会(ISDA)正在制定协议，将通过修订合同纳入新的利率和备用条款，但其他金融机构目前没有明确的前进方向。某些中型银行反对使用SOFR，并将Ameribor(美国银行间拆借利率)作为替代选择。美国证券交易委员会(Securities and Exchange Commission，简称sec)已将利率改革确定为一个关键风险，它和美国财政部(Treasury)和国税局(Internal Revenue Service)一样，都高度关注这个话题。出于财务报告的目的，对于在2022年12月31日前修改的贷款，从伦敦银行间拆放款利率(LIBOR)改为另一种基准利率，可能不会导致贷款或相关衍生品的会计处理发生变化。

如何准备

以债务方式购买房产的房地产公司必须停止使用伦敦银行间拆放款利率(LIBOR)获取新贷款，并开始使用SOFR或另一种稳健的替代方法，或者确保一旦LIBOR不复存在，针对LIBOR向另一种基准利率转变的新协议。

随着伦敦银行间拆放款利率的逐步取消影响到现有贷款的经济实质，借款人至少应该审查现有贷款，评估其影响，并开始与贷款人进行讨论。

考虑与银行合作，告知你的组织LIBOR的转变，评估会计和税收影响，并与律师协商，起草调整利率的措辞，使实际利率与最初的协议保持一致。

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