REIT资本结构转换预计会产生积极影响

REIT资本结构转换预计将对SA的上市房地产行业产生积极影响，因为该标准旨在改善整个行业的披露和标准化会计处理。

其他上市房地产公司预计将跟随行业重量级的Growthpoint Properties在将其历史复杂的资本结构转换为普通股之一的领先地位。

虽然Growthpoint是第一家将其关联单位转换为直接普通股票结构的公司，但大多数上市房地产公司已获得房地产投资信托(Reit)地位。

国际公认的Reit结构于4月份在SA采用，允许房地产贷款股票公司和房地产信托公司在一个监管保护伞下运营，如公司Reits和trust Reits。

财产贷款股票的相关单位结构(债券与股票挂钩)已被标记为分析师和税务机关关注的领域。这是因为向债权证持有人支付利息的税收减免以及债券所带来的利息往往过高。

Growthpoint之前的资本结构包括与无担保和浮动利率债券或“贷款存量”相关联的普通股，比例为一股普通股至10股债券。

这意味着每个股票及其债券只能作为关联单位在JSE上交易。

该公司已将其关联单位拆开，并将其债券资本化为所述资本，之后该债券将被取消。

Growthpoint Properties首席执行官诺伯特·萨斯(Norbert Sasse)表示，从8月2日开始，转向“更清洁，更简单”的资本结构“是我们成为一个完整的Reit的自然步骤”。普通股结构符合Reits和其他公开交易投资的国际最佳实践，受到投资者的欢迎。

Growthpoint执行董事Estienne de Klerk表示，虽然公司Reits不必放弃相关的单位结构，但“实际上它确实是唯一的出路”。

这是因为，鉴于JSE(上市公司的监管机构)将债券视为债务，公司收到扣减并允许“流通”系统继续进行将变得复杂。

根据新的Reit结构，支付的分配不被视为利息，但被视为实际上是应纳税的股息，可免除当地投资者的预扣税。

德克勒克先生表示，预计资本结构转换将对该行业产生其他积极影响。“希望将来，当所有公司在转换方面处于同一页面时，他们将能够实施一些南非Reit协会将要发布的新标准披露措施。”

这些标准旨在改善整个行业的披露和标准化会计处理。

Ashburton Investments上市的房地产基金经理Lesiba Ledwaba表示，转换对股东没有任何影响。“例如，个人投资者仍将对以适用的边际税率收到的分配税负责。”

Ledwaba先生说，转换为普通股票结构的主要好处是它是一个更简单的结构。此外，它“在全球范围内可识别并符合全球Reit标准”。

“对于Growthpoint而言，这是一个积极的举措，看到其他基金跟随这一趋势，我也不会感到惊讶。”

私人客户控股公司总监格兰特亚历山大表示，引入Reits to SA将使房地产对外国投资者更具吸引力。尽管Reits与之前的政权相比并没有显着改变当地的房地产投资结构。

“人们认为，Reit结构提供的主要好处之一就是税收变化，”亚历山大先生说。“南非投资者将获得南非Reit实体的总分配 - 未征收15%的股息预扣税。

“然而，投资者将不得不以适用的边际所得税率对分配征税 - 因此纳税是不可避免的。”

亚历山大先生表示，房地产是“复杂的资产类别”，投资时要考虑几个因素，但Reits“是一个很好的多元化经营者，应该作为平衡投资组合的一部分“。

据Novare Equity Partners称，Reit立法有望帮助房地产市场增长，因为国际投资者可能更愿意在他们对该行业有更好理解的基础上进行投资。诺瓦雷集团私募股权业务公司Novare Equity Partners的投资分析师Naledi Mongoato表示，在发展中国家，Reits的三大好处是流通税，更高的流动性和资本灵活性以及高收益率。

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