住房租赁市场发展情况是鼓励个人出租住房

行情 2020-03-23 15:17:56

央行今日发布《中国区域金融运行报告(2019)》,报告专题4部分重点提到了住房租赁市场发展情况。报告指出鼓励个人出租住房,实行租购并举,培育和发展住房租赁市场,是当前深化住房制度改革的重要内容。我国住房租赁市场发展较快,租房群体不断扩大,相关企业和金融机构以多种形式开展住房租赁业务。但住房租赁市场发展仍面临一系列问题,应进一步健全租赁市场政策法规,培育多元化的供给主体,完善金融、财税等配套政策,稳步推进住房租赁市场发展。

一、住房租赁市场基本情况

(一)租赁人口特点

我国住房租赁市场仍处于起步阶段。总体来看,我国租赁人口占比、租赁人口年龄和收入均偏低。从租赁人口占比看,不同地区差异较大。东部沿海地区占比较高,中西部地区相对偏低。从租赁人口年龄和收入结构来看,35 岁以下的年轻人是租房市场的主力军,以高校应届毕业生、年轻白领以及外来务工人员为主。租房支出占收入比重较高,房租收入比在 1/4~1/3 之间。

(二)住房租赁企业运营模式

当前,住房租赁市场参与主体主要包括房地产开发企业、房地产中介机构、地方国企、互联网企业、酒店运营企业等 5 类。住房租赁企业的运营模式,根据租赁物业分布是否集中,可以分为集中式和分散式;按照资产结构不同,又可分为轻资产运营和重资产运营两类。

轻资产模式下,企业通过长期租赁、委托管理等方式获取闲置房源,对房屋进行改造升级后,再对外进行租赁。该模式下企业并不拥有租赁物业所有权,以赚取租金价差和提供增值服务获取利润。

重资产模式下,企业通过拿地新建、收购改造等方式持有租赁物业产权,通过收取租金收入和提供增值服务来获取利润。该模式下的租赁物业相对集中,在运营效率方面具有明显优势,但对资金要求较高。从事住房租赁的地方国企和房地产开发企业凭借雄厚的资金和物业资源优势,多采用重资产运营模式。目前,12 个住房租赁试点城市已成立国有住房租赁企业,业务涵盖租赁住房的投融资管理、建设收购、运营管理,以及存量房的清理和盘活等。

(三)金融支持住房租赁市场发展情况

银行信贷。从供给端来看,商业银行为住房租赁企业提供项目贷款、并购贷款、经营贷款等,基本覆盖了租赁住房开发建设、购置、装修、运营各阶段的融资需求。从消费端来看,商业银行主要向个人发放租赁住房贷款用于缴纳房屋租金。除借款人信用担保、第三方保证担保、房产抵押担保外,商业银行主要通过优选出租方、加强租赁合作机构管理、受托支付等方式控制贷款风险。总体来看,开展住房租赁金融业务的银行以大型商业银行为主,业务处于发展初期,信贷支持规模总体较小。

资产证券化。鼓励个人出租住房租赁资产证券化有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率。根据不同种类公寓的品牌和经营方式,目前住房租赁资产证券化业务主要包括租金收益权资产支持证券、租赁消费分期类资产支持证券、房地产信托投资基金、商业房地产抵押贷款支持证券和资产支持票据等几种模式。截至 2018 年末,在银行间和交易所市场已成功注册或审批通过的住房租赁资产证券化产品共 25 单,融资规模达732.6 亿元。

住房租赁企业专项公司债。上海、深圳证券交易所推出了住房租赁企业专项公司债券,为住房租赁市场提供融资支持。据不完全统计,截至2018 年末,共 16 家房地产企业获批发行住房租赁专项公司债券,募集资金主要用于租赁住房项目建设、偿还租赁住房项目贷款及补充流动资金,融资额度合计 539.4 亿元。

此外,目前 12 个住房租赁试点城市均已搭建国有住房租赁服务平台。如建设银行、京东集团、主要房屋中介与北京市住建委合作,采取政府统一监管和多方交易服务相结合的“1+N”模式,搭建了北京市住房租赁服务平台,提供房源查验、合同签约、租赁备案、资金监管、市场监测等多项功能。同时,通过协调多个政府部门,促进租赁备案成果广泛应用,成功对接积分落户、教育入学、公积金提取等多项政务服务。

二、住房租赁市场发展的国际经验

完善的法律体系为市场长期规范发展提供保障。德国制定出台了《住房建造法(第一、二版)》、《住房租赁法》、《租金水平法》等法律,对租房供给、补贴、租金收取、房屋中介行为等各个方面进行了规范和保障。美国制定《住房和社区发展法》,以法律形式明确了政府的各项补贴、税收优惠措施和房租标准等;制定《房租管制法》等法律规范出租人和房屋中介的行为,限制住房租金不合理上涨,保障承租人权利。

多元化的供给主体为市场提供充足的租赁住房。一方面发展一定规模的公有住房解决低收入者的住房问题。“二战”以后,德国共建设 1000多万套政策性社会住房,廉价出租给低收入群体。新加坡成立建屋发展局(HDB),全面推动政府组屋(Public House)的建设,约有 90%的人居住在由政府提供的组屋内。另一方面,通过税收、金融等支持政策,鼓励私人部门增加租赁住房供给。美国税法规定租赁房屋的维修费用和各项使用维护支出都可以用来抵税。对参与公共住房建设的私人部门,美国政府在税收、土地等方面给予一定优惠,并提供多元化的金融支持。日本针对租赁住宅提供优惠的固定利率政策性贷款。

以不同形式对住房租赁进行补贴。美国对租赁住房的出租方和承租人都提供补贴,经历“砖头补贴”(补贴给提供公共住房的私营机构)、房东补贴、住房券和现金补贴四种形式。德国对房租实行“指导价”制度,依据房龄、地理位置等制定租赁住房指导价格表,超出指导价一定水平将被处罚甚至判刑,《租金水平法》规定一定时期内租金上涨幅度的上限。

三、推进住房租赁市场健康发展

当前我国住房租赁市场面临一些挑战。以个人散租房源为主,机构化、专业化程度不高。我国住房租赁市场起步较晚,发展水平较低,个人散租房源为住房租赁市场的主要供给来源。这种市场结构,房源分散、租赁关系不稳定,缺乏统一的物业服务标准,难以满足专业化、品质化的租赁需求。

投资回报周期较长、抵押担保难度大。住房租赁企业盈利模式单一,主要通过租金差来获取利润,同时在获取房源、装修、管理等环节需要占用大量资金,依靠房租回笼资金周期较长。对于企业自持租赁住房项目,项目整体须作为单一产权进行不动产登记,不得分割登记、转让、抵押。对于轻资产型住房租赁企业,由于仅有物业经营权,缺乏有效抵质押物,依靠房租回收贷款的周期过长,一定程度上增大了融资难度。

住房租赁业务配套政策不完善。房屋出租涉及房产税、增值税、所得税、教育费附加等多个税费,在房屋持有、流转、租赁获利的多个环节重复征税,影响住房租赁企业开展业务的积极性。租赁市场政策法规有待完善,出租人、承租人及房屋中介之间权利、义务关系尚未明确界定,租售不同权,租赁住房管理运营缺乏统一标准,市场秩序亟待进一步规范。

下一步,可积极推动完善住房租赁相关法律法规,完善住房金融体系。鼓励发展规模化住房租赁企业,明确相关主体的责任义务,完善房屋租赁双方权益保护机制。完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系,维护租赁市场秩序。

5月1日起,苏州出租屋正式“N+1”合法化。这并非首例,实际上,随着各地租赁市场的发展,“N+1”模式在不少城市获得合法身份。在业内看来,在符合消防规范条件下,‘N+1’可以向社会提供更多低总价的房源,缓解租金高企的状况。不过,在北京市场,虽然“N+1”模式也被运用在分散式长租公寓中。但北京租赁政策并未向允许“N+1”的方向推进。

5月苏州出租屋“N+1”明确合规

5月1日起,苏州出租屋正式“N+1”合法化。经江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第七次会议批准《苏州市出租房屋居住安全管理条例》(以下简称苏州出租条例)将开始施行。其中明确了租赁和治安管理、消防管理以及法律责任。

苏州出租条例规定,出租人应当以一间设有外墙窗户的卧室、起居室(厅)(以下统称居室)为最小出租单位。卧室和使用面积不满十二平方米的起居室(厅)不得隔断出租。使用面积十二平方米以上的起居室(厅),可以隔断出一间居室出租;但是,县级市(区)人民政府规定起居室(厅)不得隔断出租的除外。起居室(厅)允许隔断出租的,应当采用轻质不燃材料固定围护,隔断后应当具备直接天然采光和自然通风条件,保障房屋整体结构安全,不得影响人员疏散、逃生和消防救援。厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室不得出租用于居住。

此外,苏州出租条例还规定,出租的每间居室人均使用面积不得低于四平方米。出租的每间居室居住的人数不得超过两人。但是,有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,苏州租赁需求较大,通过类似隔断可以形成较多的房源供给,这一政策的出台,可以利好平抑租赁价格的上涨。而从实际过程看,隔断也有很多要求,比如限定在客厅等物业中,需要满足消防和采光等硬性要求,从这个角度看,后续隔断物业也需要做好相关的规范操作。

不仅如此,苏州出租条例的施行,也意味着出租屋是否合规有了明确的界限,有利于相关部门对于租赁市场的查违。房东东公寓学院全雳指出,如果将厨房、卫生间、阳台等隔断,作为房间出租的,或是“N+2”、“N+3”、“N+N”隔出多间的,将被定为违规或群租房,这类房屋不仅作为重点打击对象,还要承担法律责任。

“N+1”普遍存在于二手房市场

新京报记者了解到,所谓“N+1”,是指将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后,作为一间房单独出租使用。由于旺盛的租赁需求,此前“N+1”模式在全国化推进。

2015年,上海市颁布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》,明文规定,单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室),可以作为一间房间单独出租使用,但餐厅、过厅除外。由此,上海开始尝试N+1的租房方式。

随着各地租赁市场的发展,N+1模式在不少城市获得合法身份。以武汉为例,2017年11月14日,武汉率先出台一批培育和发展住房租赁市场试点工作的扶持政策,相关条款明确规定:单套住房内具备直接采光和自然通风条件功能相对独立的客厅,可以出租居住,入口、过道应符合住宅设计规范要求和消防安全管理相关规定。不得违反住宅设计规范对原住房分割搭建后出租,不得按照床位等变相分割出租,不得破坏房屋承重结构,不得加建厨房、卫生间。

“我个人支持‘N+1’模式合法化,反对的是‘N+N’。”北京房地产中介行业协会会长李文杰指出,受容积率和设计规划影响,过去很多房子面积都很大。而工薪阶层最需要的租赁房屋租金,3000元以下占绝大多数,这些房屋相对面积较小,因此,对绝大多数租赁需求而言,在房源匹配上有所错位。在符合消防规范条件下,‘N+1’可以向社会提供更多低总价的房源,缓解租金高企的状况。

值得注意的是,近年来,国家支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市,多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源,其中,集体土地建设租赁住房是重点支持的内容。在业内看来,集体土地建设租赁房源对于高效利用土地资源、多渠道增加租赁住房有效供给,加速住房租赁市场有序发展具有重要作用。

从新建租赁用房角度分析,李文杰指出,集体土地建设租赁住房,是目前可行的供应较大的来源,能满足市场需要,但周期相对较长。而“N+1”模式,则能较快地盘活现有房源,降低租金,同时满足低租金年轻人的需求。

“所谓租赁用房,办公与租赁房源之间不能相距太远,因此,大量租赁行为存在于城区,尤其是商务办公集中区。因此,‘N+1’模式,将长期存在于市区二手房市场中。”李文杰表示。

全雳亦表示,“N+1”是作为城市租赁发展中的必然产物,从更长时间来看,合租都是过渡产品,而不是终极产品,但会长期存在。

北京租赁政策未向允许N+1方向推进

在北京市场,由于旺盛的租赁需求,此前在北京群租房市场中,将客厅打隔断做出一个居住单间的做法相当普遍,而“N+1”模式也被运用在分散式长租公寓中。不过,北京租赁政策并未向允许“N+1”的方向推进。

据2014年6月《新京报》报道,在“首都综治委针对群租房治理工作会议”上,相关负责人提到了“N+1”的新型治理模式。但是,这种模式必须在满足消防安全,采光、透气正常的前提下进行。不过,并未有明确文件表明该模式已经正式实施,所以,关于这种“N+1”的出租房是否合法的问题,在行业内一直比较模糊。

对于隔断房是否合法的问题,早在2013年7月,北京相关通知明确:“住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。”同时规定,“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住的人数不得超过2人。”

在此背景下,去年5月,北京市住建委、市公安局、市规土委还联合制定了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》。该政策指出,租赁型职工集体宿舍是专门租给用工单位,用于单位职工本人住宿并进行集中管理的租赁房屋,人均使用面积不得低于4平方米,每间宿舍居住人数不得超过8人,其供应渠道为集体建设用地上新建、产业园区配建,以及利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建。

对此,首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池指出,该政策从另一个渠道减少了“N+1”的需要。加上租赁需求有高、中、低端之分,大户型的租赁需求同样存在,因此,在她看来,北京租赁政策不会向允许“N+1”的方向推进。

李文杰亦表示,目前北京正有序疏解非首都功能,对居住安全方面的规范也较为严格,加上租金水平较为稳定,因此,预计会维持目前的相关政策。

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