波兰的工业地产是全球投资资本的避风港

根据国际房地产顾问第一太平戴维斯(Savills)的最新研究，波兰的工业和仓库房产正变得越来越吸引国际买家。过去三年，该行业的总投资交易量平均增长了20%。

正如Savills编写的"在大盒子之外思考：波兰工业部门的投资市场”报告所述，物流部门在2017年在欧洲的商业地产中记录了41亿欧元的资本，相当于所有投资的五分之一。在波兰，去年是连续第三年在交易量上有系统的增长。截至2018年1月底，工业交易的数额为337.8亿欧元，这是波兰在今年头六个月中记录的最佳结果。

波兰Savills公司董事兼投资总监TomaszBuras说：“我们正经历着物流市场的巨大发展，主要由电子商务和竞争的两位数增长驱动，比以往任何时候都要快。这刺激了对现代空间的需求，并为工业部门在投资市场上的日益普及奠定了坚实的基础。”

波兰的工业资产也可能是投资者的雷达，因为波兰是世界上第一个被全球指数提供商FTSERussell升级到发达市场地位的国家。自2018年9月起，波兰加入了包括美国、英国、德国、法国、日本和澳大利亚在内的25个最发达经济体集团。波兰成功地接管了西欧的大部分生产。2018年上半年，出口总额达10720亿欧元，同比增长5.0%。

在2017年非常活跃的2017年，欧洲房地产投资市场最强劲的几年和迄今为止最强劲的波兰，2018年上半年在全欧洲的所有商业部门投资有所放缓，而流入波兰的资金流入中东欧的主要投资市场依然强劲。波兰的投资活动仍处于高水平。去年，以创纪录的5.03亿欧元的交易量结束了，预计同比增长11%，预计2018年将带来另一个记录数量的交易，可能超过60亿欧元的门槛。

就波兰工业资产的最高投资者而言，市场通常由德国核心基金（如Deka、GLL）和美国买家（Invesco、Hines、Hillwood、CBREGI）主导。自2015年以来，买家的频谱扩大到包括亚洲主权财富（中国CIC、马来西亚EPF、新加坡GIC）、投资管理平台（韩国Vestas投资管理）和私人财富。最近，在2018年7月，南非重新定义（至今在零售和办公室部门活跃的部门）首次收购了波兰工业部门，从Panattoni获得了大约2亿欧元的9个资产，并宣布计划进一步增加8亿欧元的工业投资组合。

波兰Savills公司董事兼投资总监TomaszBuras补充道：“从亚洲到工业部门，特别是来自中国的跨境投资流量的增长趋势在全球范围内是可见的。来自亚洲买家的物流部门的这种增加的活动可能是中国战略计划的结果“1带一条路”-欧洲和中国之间的交通走廊，是波兰的绝佳机会。”

根据Savills的说法，波兰的仓库和工业市场正在经历其历史上的最佳时期。虽然新的供应速度很快，但仍不足以满足更强劲的需求。在2018年上半年，波兰的现代仓储空间总量为14.2万平方米，比过去两年显著增长了42%。2018年上半年的总需求达到创纪录的220万平方米，为一些租赁增长创造了支持条件。目前，在华沙有最高租金（每平方米/月为4.10-5.25欧元）。

波兰的主要仓库产量已经提高了大约。25基点与去年同期相比，范围从大约。5.15%的超核心单租资产与长期租约，让这样一个强有力的契约，如亚马逊，大约。6.40-6.75%的现代多租物流园区位于波兰各地的主要中心。

该部门显然受益于服务在线购物者所需的仓库空间量。弗雷斯特预计，到2022年，欧洲的在线零售将占零售总额的14%。今年波兰的零售电子商务销售额预计将超过40亿美元，反映了约6%的零售业总销售额。自2013年以来，波兰电子商务市场的年均增长率为15%。通过Prologis的研究，估计每100亿欧元的额外在线销售将产生大约235,000平方米的新的物流需求，这意味着未来五年内，欧洲需要额外的四千五百万平米的仓库空间。

还有强有力的论据使租户能够在波兰找到他们的物流业务。公路和高速公路的波兰网络一直在动态地增长。到2025年，公路网预计将增长到2,000公里的公路和5,500公里的高速公路。在波兰，开发成本上升，但在波兰仍然明显低于西方市场。由于失业率现在是欧盟国家（3.5%）中的第三位，但在就业成本方面，波兰仍然具有竞争力。

波兰Savills公司董事兼投资总监TomaszBuras得出结论：“波兰的强职业工业和仓库市场以及租赁增长前景应是投资者寻找具有高度竞争力的产量环境中的资本增值增长的磁体。虽然主要的欧洲市场已经成熟并遭受了正确的产品的短缺，但投资者寻求市场仍然为类似资产提供了一些收益溢价，并提供了足够的投资产品。这正是在波兰投资的环境。”

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