波兰的投资土地市场迎来了繁忙的一年 住宅板块领涨

咨询公司JLL对2017年进行了总结，并指出了波兰住宅、办公、零售和酒店项目的投资领域2018年的趋势。

“2017年，住宅市场在土地交易方面处于领先地位，销售/购买合同的数量和价值均创下历史新高。”2017年，适用于写字楼和酒店的土地市场也继续保持快速增长。房地产开发商对新购房的兴趣在波兰各地的几十处房产交易中得到了体现，“JLL土地咨询服务主管丹尼尔·普查尔斯基(Daniel Pucharski)评论道。

住宅用地

2017年是连续第三年售出创纪录数量的住宅单位。到第四季度末，仅在波兰的六个主要城市就售出了73000套。市场上有多宗涉及整套楼宇的交易，包括在楼宇许可证阶段出售整项工程。在过去两个季，投资者查询这类投资产品的数目显著增加。新公寓的供应跟不上需求，这使得一些开发商在过去几年里多次上调住宅单元价格，以略微减缓销售速度，以保持整个项目更好的流动性。根据REAS过去四个季度的数据，索要价同比增幅最大的是三城(15%)。Łódź(8.5%)和华沙(8.4%)的价格涨幅也很高，而Wrocław和Poznań的平均价格上涨了4.4%。虽然住宅单位的价格有所增长，但需求仍维持在创纪录的水平，导致初级住宅市场上可供使用的公寓数量大幅度减少。

他说：「随着现有住宅单位数目的减少，发展商对兴建他们的土地银行的兴趣与日俱增。对地块的需求直接影响到土地价格。在华沙的一些地方，房价上涨了80%。卖家越来越高的期望不仅给了市场更多的动力，而且实际上也让买家为地块付出了更多的代价。一些专家认为，土地和公寓价格的上涨以及建筑工程和材料成本的上升是经济即将下滑的征兆。然而，人们应该记住，与以前的牛市（2005年至2008年）相比，现在的公寓价格增长要慢得多，而且还没有达到十年前的水平。此外，现有的公寓，以及这些公寓的大小，更适合买家的期望，“丹尼尔·普查尔斯基解释说。

鉴于对土地收购的持续需求，2017年第四季度的优秀公寓销售业绩以及新推出的项目中的长期保留列表，我们预计在2018年将继续在住宅开发地块和住宅单元方面继续这些趋势。

“根据中联在2017年第四季度进行的一项分析，2018年，60多家开发公司计划购买价值在1 000万兹罗提至5 000万兹罗提之间的土地，14家公司准备购买价值高达1.5亿至2亿兹罗提的地块。私人股本基金准备花费大约3亿欧元购买出租公寓，用于投资。此外，出台一项关于房地产投资信托基金的法律可以为初级住宅市场带来更多的需求。这将使在证券交易所上市的公司能够投资于出租公寓，从而让个人获得新的投资工具。“丹尼尔·普查尔斯基说。

办公用地

华沙和地区市场达成的办公用地买卖交易的又一个好年头现在已经过去了。无论是在华沙还是在区域城市，对新地块的需求规模和交易数量都与2016年持平。去年空置率下降，这是需求强劲和新供应适度的结果，增加了投资者的乐观情绪，以及他们对寻找新办公项目机会的持续兴趣。从对新的现代办公空间的需求及其供应来看，Kraków和Wrocław仍然是主要的区域城市，其次是Tri-City、Poznań，Łódź和Katowice。正是这些城市吸引了考虑购买华沙以外土地的投资者的最感兴趣。

“进一步发展办公市场的潜力不仅在于未开发的土地，而且还在于可以重建、翻新和改造成现代办公空间的方案。因此，在2018年，我们可以看到投资者对目前拥有用于现代化或拆除的建筑物的地块越来越感兴趣。这一趋势将不限于华沙，它将在所有的区域城市，办公室开发商的目标，“解释丹尼尔普查尔斯基。

零售项目用地

人们对购物中心的兴趣与2016年相似。在波兰零售地图上寻找“白点”的过程中，投资者更有可能降低之前对城市规模或城市居民人数的标准。分析某一地点附近的竞争情况、租户和集水区的潜在利益是选择某一地点的关键因素。

最大城市零售空间日益饱和，导致对5000平方米至30000平方米土地的需求，这些土地适合发展零售计划，可出租面积在6000平方米至10000平方米之间，以补充大型画廊的范围，填补波兰购物地图上的空白。在2018年，房地产市场，包括零售部门，正在等待无数的法律变化。从2018年1月1日起，对某些价值超过1000万兹罗提的商业财产（特别是购物中心和办公楼）的所有者征收新的税收。此外，波兰总统还在周日签署了一项禁止交易的法律。只有过了一段时间，我们才能评估上述立法变化对零售市场和土地市场的实际影响。然而，我们不应期望对波兰法律的修改将导致任何立即暂停销售/购买谈判或从正在进行的交易中大规模撤出”，Daniel Puchalski解释说。

未来几年将看到更多的多功能项目，其中零售功能只是一个发展的组成部分之一。

酒店项目用地

波兰的酒店业正在蓬勃发展。这是由于外国和国内旅游业的发展、运输基础设施质量的提高以及波兰社会总体财富的增加。由于波兰的经济增长，对酒店和会展服务的需求更高。受到市场上非常积极的形势的鼓舞，开发商对新酒店项目的决策更加有信心。这直接影响到他们对出售土地的利益，以及对适合旅馆用途的建筑物的利益。

“考虑到2017年宣布并启动的酒店项目数量，以及在这个市场上运营的开发商的浓厚兴趣，在未来几年里，我们可以预计每年将有数十个新项目开工。”正在筹备下列品牌的首次亮相：汽车旅馆一号、万豪文艺复兴、喜来登、莱佛士、斯塔布里奇套房、拉迪森红、签名集酒店、皇冠广场和索菲特画廊。进入波兰市场的酒店品牌和概念的多样性意味着开发商对房地产的要求各不相同。因此，有越来越多的建设和未开发的土地投资财产，有可能吸引开发商的兴趣，“丹尼尔普查尔斯基评论说。

JLL专家期望在未来几年的多功能项目以及专门和适应年轻一代需求的项目上看到发展。在万豪国际集团旗下，Moxy品牌已经在波兰迅速发展。它特别注重千年。

由于酒店市场潜力巨大，绝大多数投资者决定进一步扩大投资组合。同时，与住宅市场类似，对有吸引力的土地和建筑物的需求将被调整为酒店用途，这是供不应求的。这将继续激发2018年投资者对新地点的兴趣。收购也将变得更受欢迎，尽管大多数公司更喜欢基于各自的土地银行和获得房地产的增长。

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