北京市物业管理条例 物业服务收费实行市场调节价并适时

来源：北京日报

物业费市场调节不是坐地涨价

调价须合理合规 收支账单要定期公示

“物业服务收费实行市场调节价并适时调整。”《北京市物业管理条例》简单的一句话，也是业主最关心的一句话。专家指出，物业费多年未变的老小区确实需要适度“松绑”，但市场定价、适时调整不是坐地起价、单方决定，物业费调整须与业主协商，物业公司更须按时“晒”账单，证明确需调价。

老小区物业费30年未变

物业费，简单理解，是指业主对物业公司所提供的小区保洁、绿化、公用设施维护、治安维护等服务所支付的费用。

住宅小区调整物业费，并非没有先例。位于丰台新村街道的怡海花园社区，就曾通过召开业主大会的程序，于2010年和2017年两次成功上调物业费。用老业主王女士的话说：“物业服务好，大家伙儿信任，又确实因为服务成本上涨的理由而需要适度上调物业费，我们便签字同意了。”

但更多的老住宅小区，物业费多年来都保持纹丝不动。以建成于1998年的某老旧小区为例，其二手房部分物业费的价格是低层约0.6元/平方米、高层约1.7元/平方米，房改房部分则是每年每户约80元的保洁费。“小区全年物业支出在1400万左右，业主缴费和补贴费用总计约1000万元，收支差400万元。”小区物业负责人告诉记者，人工成本是上涨最快的部分，已经占到该小区物业支出的7成。

原地踏步的物业费和不断上涨的服务成本，一动一静下，物业公司闹亏空，物业服务质量也跟不上业主的要求，不少纠纷由此产生。条例提出，相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。

自主定价前提是与业主协商

有业主担忧，允许适时调整是否意味着物业公司有了“尚方宝剑”，想调就可调?

“条例所提及的市场调节价与适时调整这两个词，并不意味着物业企业可以强势到坐地起价，业主只能被动接受。”惠诚律所律师周勤华谈到，市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。一方面，物业企业对物业费确实具有自主定价权，但另一方面，这个定价并不是单方的，而是要受到市场竞争这只无形之“手”的制约。“换言之，你有定价权，但业主也有性价比最优的选择权，是供需双方协商自愿的结果。”

至于适时调整，是指根据当时的服务成本与市场供需关系而进行的动态、良性的调整。“由官方机构建立实时的物业成本信息保障机制，这次也明确写入条例。”周勤华指出，根据规定，市住建委要发布住宅小区物业服务项目清单，物业管理行业协会要监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则。业主可通过这两份信息，获取客观适时的物业成本数据，并以此为参考，与物业公司协商出合理公平的物业服务价格。

物业公司按时“晒”账单

“市场调价机制下，物业费调整更要有理可依。”北京物协秘书长宋宝程提出，对于实行市场调节价的物业项目，物业公司要有三个做到：做好物业服务的规定动作;按时“晒”账单;按规定的程序合理调整物业费。

账单该怎么“晒”?条例明确，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置如实、及时公示以下信息：物业服务内容和标准、收费标准和方式;上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况。

同时，根据条例规定，物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账。“公共收益单独列账是此前一些小区的试点尝试，这次将先行先试的经验正式列入立法，作为制度固定下来。”周勤华告诉记者，公共收益到底多少钱、从哪里来、花到哪里去，多年来成了一笔“糊涂账”，由此引发的业主和物业公司或业委会之间的纠纷并不少见。但由于公共收益混入大账，业主或主管部门无法准确了解小区有哪些公共收益，监管难度大。此次明确公共收益单独列支，既确保了账户的清晰，让源于公共的收益能真正用之于公共领域，也是对业主知情权的保护，能更大程度激发广大业主积极参与物业管理的热情。

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