住宅建设用地使用权期限届满的 自动续期

来源：第一财经日报

针对民众较为关心的住宅建设用地使用权到期如何续期以及续期是否缴费等问题，《民法典》明确：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

那么今后续期的费用问题将依照什么法律法规来办理?最新信息显示，今后《城市房地产管理法》的修改可能涉及这一关键问题。

当前普通民众购买的商品住宅，其所涉及的土地使用权大多为70年，获取代价为开发商所支付的土地出让金，这笔费用随之转化为房屋的成本之一，这个成本也是由购房者最终承担。

现行《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。《民法典》将于2021年1月1日起施行，现行《物权法》则同时废止。而外界进一步关注的重点将不再聚焦于是否自动续期，而是更侧重于续期费用如何缴纳以及是否减免等方面。

事实上，宅地产权如何续期问题早已进入中央决策视野。2016年11月，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

2016年4月，浙江温州部分住宅20年的土地使用权到期但房屋所有权未到期，市民在办理交易时被告知土地续期需几十万元的手续费，引发外界哗然。此后，相关部委组成联合调研组赴温州调研，住宅续期问题也得到较为圆满地解决。不过，20年产权在国内尚属少数，大多数住宅的用地产权为70年，这部分住宅用地在续期时是否也会“不收取费用”，才是外界所关注的。

将于明年施行的《民法典》对续期费用的规定较为原则，综合多方信息来看，《城市房地产管理法》的后期修改有望涉及到这一关键问题。

2018年8月，民法典草案物权编提请全国人大常委会审议，关于住宅建设用地使用权期限届满续期问题，全国人大常委会法工委主任沈春耀表示，根据党中央批准的有关工作安排，该项工作由国务院有关部门研究，提出方案后，国务院提出法律修改议案，修改城市房地产管理法或者物权法。

沈春耀称，物权编草案根据现行物权法第149条、城市房地产管理法第二十二条规定，对此先作出一个原则性规定，国务院正式提出修改有关法律的议案后，再进一步做好衔接。

自然资源部政策法规司司长魏莉华5月29日亦称，《民法典》对住宅建设用地使用权续期问题作出原则规定，这为保障群众“户有所居”吃下“定心丸”。至于续期费用具体如何缴纳和减免，在《城市房地产管理法》修改中将会作出进一步明确的规定。

现行《城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行。最新的一次修改是2019年8月26日，当日十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。

不过，这次修改主要是配合《土地管理法》有关集体土地入市的修订，将《城市房地产管理法》第九条修改为：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。”除此之外，去年这次《城市房地产管理法》的修订没有涉及其他内容。

在涉及住宅建设用地使用权届满问题上，现行《城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

此外，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

以现行《城市房地产管理法》的规定来看，土地使用权使用年限届满续期需要缴纳土地出让金。在未来对该法进行修订时，这一规定如何调整值得外界关注。

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