4月房地产行业金融环境继续宽松 首套房贷利率连续5个月

来源：经济参考报

上海易居房地产研究院近日发布的报告显示，4月房地产行业金融环境继续宽松，首套房贷利率连续5个月下调，住户部门贷款余额同比增速小幅提高。

对此，业内人士表示，应警惕贷款余额同比增速过快上升导致住户部门再度大幅加杠杆，建议加大对流入房地产的资金控制，并避免刺激购房需求的政策过快发布。

居民杠杆率上升

报告显示，4月末，住户部门贷款余额同比增长13.9%，增速比上月末高0.14个百分点。

同时，今年一季度全国居民购房杠杆率为32.1%，环比上升0.7个百分点;住户部门杠杆率为57.7%，环比上升1.9个百分点，同比上升4.6个百分点。

上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，根据国际货币基金组织的报告，当住户部门杠杆率低于10%时，债务增加将有利于经济增长;当住户部门杠杆率高于30%时，中期经济增长将会受到影响;当住户部门杠杆率超过65%时，将会影响到金融稳定。

“从历史数据看，2007年至2008年，我国住户部门杠杆率保持在20%以下的较低水平，2008年末为17.9%。随着相关刺激政策的推出，住户部门杠杆率快速上升，2013年一季度达到31%，首次突破30%，此后连续快速上升至今。”沈昕说。

苏宁金融研究院的数据显示，从1996年开始，我国的住户部门杠杆率一直呈现上升趋势。2008年到2016年，住户部门杠杆率快速上升，从18%左右升至45%。2017年、2018年和2019年，住户部门杠杆率分别为48.97%、52.1%和55.8%。

值得注意的是，2008年到2019年，11年间我国住户部门杠杆率上升37.8个百分点，而美国同类指标从20%左右上升到50%用了40年时间。

沈昕表示，居民购房杠杆率和房价指数也是有关联的。从2015年一季度开始，居民购房杠杆率与房价指数同时出现大幅攀升态势，居民购房杠杆率在2016年四季度见顶，随后房价指数季度环比涨幅在2017年二季度见顶。从这个意义上说，房价变动一般会滞后于居民购房杠杆率变动。

房贷占居民家庭负债逾七成

央行此前发布的《中国金融稳定报告2019》显示，我国住户部门杠杆率与国际平均水平一致，低于发达经济体平均水平，但在新兴市场经济体中处于较高水平。从变动情况看，我国住户部门杠杆率增幅也处于较高区间。

从城市看，2018年，8个省份住户部门杠杆率超过全国水平，其中浙江为83.7%、上海为83.3%、北京为72.4%、广东为70.6%、甘肃为70.1%。此外，重庆、福建和江西的住户部门杠杆率也超过全国水平，分别为68.6%、65.8%和63.1%。

2015年至2018年，除新疆外，住户部门贷款占本地区生产总值的比重呈上升趋势，其中海南、上海、天津、浙江和广东4年分别上升26.4个、21.5个、21.4个、20.8个和18.4个百分点。

对此，报告指出，应坚持从宏观审慎视角防范住户部门债务风险，多措并举应对部分地区住户部门债务增速过快和部分低收入家庭债务负担过重问题。

央行近日发布的2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查显示，目前我国城镇居民家庭运用杠杆现象较为普遍。受调查家庭中，有负债的家庭占比为56.5%。从负债用途看，房贷是家庭负债的基本构成。有负债的居民家庭中，76.8%的家庭有住房贷款，户均家庭住房贷款余额为38.9万元，占家庭总负债的比重为75.9%。

值得注意的是，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。而美国住户总体的住房拥有率为63.7%。

野村证券分析说，报告中部分家庭面临的还债压力值得警惕，例如按揭购买首套房的家庭面临较高的还款压力。

居民购房高杠杆影响消费

“目前面临的矛盾是，消费增长开始放缓，社会零售总额增速下滑。”中央财经领导小组办公室原副主任杨伟民表示，造成上述问题的一个主要原因是居民购房高杠杆。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，目前楼市对消费和投资造成较严重的挤出效应。他表示，当房价水平较低时，房地产对经济增长的正向拉动效应超过负向挤出效应，而当房价水平过高时，负向挤出效应将超过正向拉动效应。

沈昕表示，考虑到近几年我国住户部门杠杆率已大幅上升，未来一段时间需警惕贷款余额同比增速过快上升导致住户部门再度大幅加杠杆，目前来看刺激购房需求的政策还不宜过快发布。“从百城二手房价格来看，目前可能还未达到最低值;从同比涨幅绝对值来看，前两轮房价调整均进入负区间，但现在仍在正区间，说明本轮房价调整还不够充分，还将继续收窄”。

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