土地市场走上了回温通道 一线 二线城市土地溢价率开始抬头

来源：证券日报

土地市场走上了回温通道，一线、二线城市土地溢价率开始抬头。融资成本较低的房企加快拿地步伐，恒大、融创等头部房企也开始加码北京的投资，而谋求规模上位的区域性房企正在积极筹划新一轮扩张。

中原地产研究中心提供给《证券日报》的数据显示，2020年以来，全国共诞生了3宗百亿元以上总价的地块，总价分别为310亿元、116亿元和104亿元，位于上海、深圳和厦门。

“总体来看，这几宗百亿元量级地块都不是头部房企所拿，这预示着又一轮抢规模的开始。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，严格来说，今年没有“地王”，一般地块溢价率没有超过50%，楼面价也比周边房价低，但是热点城市的土地溢价率明显开始上涨了。

深圳现楼面价8.7万元宅地

5月15日下午，深圳迎来今年最受关注的一场土地拍卖，年度首宗宅地前海T102-0346以115.97亿元顶格成交，成为2020年全国又一宗百亿元地块。据悉，该地块采用“双限双竞”方式出让，最高限价115.97亿元，每家报名房企需缴纳近40亿元的竞买保证金。

经过超100轮的举牌之后，龙光地产以115.97亿元+配建人才房40760平方米拿下这宗地块，整体楼面价为6.3万元/平方米，可售商品房楼面价约为87409元/平方米，商品房最高销售均价为10.7万元/平方米(毛坯价，不含装修)。“成交价格合理，符合公司预期。”龙光地产方面人士向《证券日报》记者表示，该项目是龙光布局前海自贸区的首个住宅项目，也是在深圳第15个“轨道+地产”高品质项目。

“目前前海区域已经有4个价值超过百亿元的地块，龙光地产竞得这块地是前海第四宗住宅用地，现在该地块周边商品房很少，项目较为稀缺，整体来看会有盈利空间，项目中30%的非普通住房会有明显的溢价收入。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，龙光地产是去年500亿元至1000亿元阵营房企中成长最快的，前几年重仓深圳的地块销售都不错，但这种“双限地块”对其也会是一个挑战。

“现在很多房企都向深圳聚拢，希望在深圳拿到土地，因为在深圳有项目意味着占据了大湾区市场的中心。”李宇嘉称，目前深圳楼市可谓供需两旺，接下来，也会在供给端做文章，可能也会限制流入深圳楼市的资金规模，总体上会维持“交投活跃”的态势。

区域性房企抢地厮杀激烈

深圳前海这宗百亿元量级地块，引来了16家实力级房企或联合体“厮杀”，最后被深圳民企龙光地产抢得，溢价率为45%。当日，北京市大兴区采育一宗不限价宅地的竞拍现场同样激烈，首开+路劲、北京城建+兴创两大联合体鏖战34轮，最终首开+路劲以13亿元拿下，溢价率超过30%。

同日，新城以总价13.13亿元、自持租赁住房建面3500平方米竞得天津武清区一宗居住用地，楼面价10509元/平方米，溢价率40%。此外，江西南昌一宗商住地，历经94轮竞价后，由本土房企排名前三的东投地产以6.68亿元夺下，土地溢价率超100%。更早之前，厦门历史上第一个破百亿元总价地王，以104亿元总价被当地的上海泰鸣(厦门泰鸣房地产开发有限公司)摘得，溢价率43.82%。

“近期高价地多被当地区域深耕的房企竞得。虽然优质地块会吸引各大房企的目光，但区域性房企在当地拿地相对容易，积极性更强，对地块的操作流程及当地政策也相对熟悉。因此近期拿高价地或者体量较大地块的全国性知名房企较少。”诸葛找房数据研究中心王小嫱在接受《证券日报》记者采访时表示，当前货币环境及拿地条件均略显宽松，房企积极补仓，对优质地块极为青睐，也使得局部优质地块高总价高溢价率成交，但这并不代表新一轮的规模竞速开始，只是局部优质地块过热，今年一季度整体土地的市场供需规模仍在缩减。

不过，王小嫱称，多个城市高溢价诞生百亿元量级地块，会带动房企在全国拿地的积极性，此外土地市场的火热会传导到住宅市场，会加强购房者对市场的预期，有助于购房需求的释放。

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