与非洲撒哈拉以南地区相比 hyprop更加看重欧洲获胜

克利尔沃特购物中心的所有者Hyprop Investments(JSE：HYP)已筹集了价值4.03亿兰特(2500万欧元)的资本，计划用于其南欧和东欧(SEE)零售资产的扩张—并寻求减少撒哈拉以南非洲的风险敞口。

在此之前，其尼日利亚和加纳的房地产投资组合在截至2018年12月的半年业绩中表现不佳。

Hyprop计划出售其在撒哈拉以南非洲的资产，但其他房地产基金继续将非洲视为其下一个重要增长故事。在JSE上市的Grit Real Estate仅在不包括SA的非洲国家进行投资，最近从伦敦证券交易所上市筹集了1.322亿美元的资金，以完成对加纳和莫桑比克的战略收购。

Hyprop上周报告称，由于其撒哈拉以南非洲房地产投资的负面影响，每股派息降低了2.5%，至385.6c。

但是，该组织表示，它成功地度过了本地不利因素，从而使南非投资组合的可分配收入增长了8.8%，并且在高性能SEE投资组合中达到了临界数量，该增长产生了两倍的增长。

新任命的首席执行官MornéWilken表示，Hyprop能够在SA的动荡局面中保持稳定的能力证明了其购物中心的质量和强大的现金产生能力，这些继续巩固了集团的财务实力。

考虑到减少消费支出和政治不确定性的背景，南非投资组合的交易密度从2017年12月的正1.4%降至负0.6%。然而，由于最近的翻修，The Glen and Rosebank Mall的租金收入实现了两位数的增长，而Clearwater Mall的有机增长也证明了其投资组合的实力。由于新城地铁和美食广场的升级已获得良好的欢迎，并且新租户的交易良好，预计兀兰林荫大道将改善其性能。

威尔肯说，在当前的经济环境中，Hyprop更加专注于租户的欠款。由于拖欠款增加到3400万兰特，Hyprop在该期间的坏账准备金中增加了1100万兰特。威尔肯(Wilken)解释说，涨价并非完全是由当地经济困难所驱动，而是部分地由季节性和加息所产生的费用所致。

空缺率从六个月前的1.9%降至1.6%。尽管在此期间租赁续约率有所下降，但2019年到期的租赁面积中有一半以上已续租，平均租金升幅为7.3%。

威尔肯说，该小组特别注意与Edcon小组的接触，并正在积极努力以减轻这种情况。“在租金收入水平上，我们的总敞口为7.7%，在Edcon总计67 000m²的建筑面积中，将近7 600m²已收回，并且在大多数情况下已重新租用。”

他补充说，原则上，Hyprop已同意通过减少租金来支持Edcon的重组提议，并通过参股Edcon来补偿。“尽管这将分别影响2019和2020财年的可分配收益0.8%和2.3%，但它被认为是可接受的风险限制。”

在东南欧，随着投资组合中租金率和交易密度的不断提高，该公司继续从有利的宏观环境中受益。威尔肯说，价值2500万欧元的资本项目正在计划中或正在进行中，其中包括对保加利亚索非亚购物中心的大规模升级，这将使40家新商店上线。“扩展SEE产品组合中的购物中心至关重要，因为我们所有的购物中心几乎都已完全出租，并且租户需求强劲。”

鉴于某些中心的严峻贸易条件，其撒哈拉以南非洲地区的投资组合仍然是一个挑战。“考虑到随之而来的投资组合薄弱以及未来需要调整一些购物中心的规模，我们对这些中心的估值进行了谨慎的向下调整，导致该期间的减值为10.7亿兰特。”

展望未来，威尔肯表示，该集团正在寻求减少对该地区的投资，并在寻找非洲投资的潜在买家方面取得了良好进展。“尽管交易条件不利，我们的某些非洲购物中心仍具有诱人的收购机会。例如，在过去六个月中，阿克拉(Accra)和伊凯贾(Ikeja)购物中心设法增加了人手，尽管零售条件严峻，阿基本(Achimoto)和库马西(Kumasi)购物中心也成功地减少了空缺。”

2月，穆迪(Moody's)降低了Hyprop的信用评级。Hyprop在2018年6月的债务资产比率(32.6%)的计算显着低于穆迪，仅考虑了其在Hystead拥有的60%净资产中应占的份额(Hystead拥有60%的担保)以及来自其他股东PDI的这些担保的背对背担保。威尔肯(Wilken)断言，这种计算基础与金融机构计算海普(Hyprop)的LTV比率的方式相吻合，因此很有意义。

考虑到撒哈拉以南非洲的局势，南非的Edcon重组以及当地宏观形势持续严峻，Hyprop预测到2019年6月全年的分销增长约为2%。

分析师评论

Stanlib上市房地产业务负责人Keillen Ndlovu表示，鉴于严峻的形势，尤其是在非洲其他地区，Hyprop的业绩“相当不错”。

“看起来新的管理团队正在为以后的工作奠定更好的基础。他们改进了对Hystead结构的披露，这种理解被误解了，因此受到市场的欢迎。分销增长前景并不令人乐观，但可以预期，尤其是当人们考虑到Hyprop在Edcon方面相对于该行业更大的风险时，这一点就更是如此。

关于与Edcon计划进行的股权交易，Ndlovu表示：“对于房东来说，这是一个艰难的要求，因为Edcon锚定了大多数购物中心，并且大多数购物中心都是围绕Edcon建造的。一些较早的租约中有条款吸引了其他零售商，但前提是Edcon在购物中心内。”

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